“三道红线”周岁记：房企“转绿”成效明显，高杠杆、高负债、高周转时代彻底结束

本报记者 李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道

高举了一年降负债大旗的房企，迎来了阶段性成果验收。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。而后“三道红线”试点启动，针对各家房企的负债情况进行分档划线要求。

现如今，在“三道红线”的要求下，行业“高杠杆、高负债、高周转”的红利退去，房企的发展思路也在悄然变化。

降杠杆成果显著

自“三道红线”提出后，降负债便成了各家房企的头等大事。据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企零踩线房企数量29家，占比29%，较2019年增加12家。从变化情况看，降档（降1档与降2档）房企占比达40%，其中10家房企较2019年下降2档，1家房企快速下降3档。2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为主旋律。

伴随时间来到2021年八月末，房企陆续对半年报进行披露。这是“三道红线”政策出台一年后，对房企降负债成果的一次验收。

梳理目前房企发布的半年报后，《华夏时报》记者发现“转绿”依旧是上半年关键词之一。

截至2021年上半年，世茂集团由“黄档”转“绿档”，净负债率下降7.1个百分点至50.3%；资产负债率（扣预收款）68.1%；现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍。

佳兆业净负债率为93.7％，现金短债比1.53倍，剔除预收款后的资产负债率为69.9％，“三道红线”均处于绿档。

诸葛找房数据研究中心在接受《华夏时报》记者采访时表示，“房企去杠杆、降负债已成为主要趋势，上半年，房企普遍的去杠杆情况表现相对较好。”

同时，身居绿档的房企也坚守阵营。8月25日，龙湖集团控股有限公司发布上半年业绩公告，数据显示，其净负债率为46%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，现金短债比达到5.48倍，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比也高达3.91，均优于监管红线，而这也是龙湖身居“绿档”的第五年。

华侨城方面表现同样亮眼，截至报告期末，华侨城A有息负债总额1380.66亿元，较年初减少33.92亿，资产负债及长短期占比结构稳定，其“三道红线”也持续保持“绿档”水平。

“三道红线”降挡提速

按照监管要求，自2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

截至2021年半年报数据，虽然部分房企实现“转绿”达标，但是仍有相当一部分企业的负债情况踩线。

以阳光城为例，据公开资料显示，至2021年半年报数据，阳光城有息资产负债率降至26.61%，较2020年底减少3.49个百分点，净负债率降低至93.84%，但剔除预收款后的资产负债率一项仍踩线，归为黄档。

事实上，截至目前已有多家房企释放出降挡提速的信号，表示将会在年底或晚些时候完成“绿档”目标。正荣地产管理层披露，争取2021年底进入绿档范畴。据悉，截至2021年半年报数据，其现金短债比2.19，净负债率57.16%，剔除预收后的资产负债率为72.4%。

谈及“三道红线”降档，中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌表示，通过架构的调整以及考核的调整，从债务情况看，三个指标较去年年底有所下降，企业有信心在2022年底迈入绿档房企行列。

时代中国管理层表示，将进一步推动降杠杆，有信心于2022年底实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。截至中报发出，时代中国净负债比率为68.7%，现金短债比为2.0，剔除预收账款后的资产负债率为76.6%，较2020年年底下降2个百分点。

不过，相比较一部分房企计划年底实现转绿的目标而言，碧桂园则表现的较为从容。碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示，目前，碧桂园只有资产负债率比“绿档”标准要高，但是自去年开始，这一指标也在逐渐下降，已经由去年的80%，降至了如今的77%。碧桂园仍将按照原计划推进降档指标，计划在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿。

房企未来发展趋于稳健

当下，面对“三道红线”“房地产贷款集中度”“两集中供地”等房地产行业的精准调控，房企高杠杆时期的红利逐渐退去，降负债的环境也催生了新的发展思路。

诸葛找房数据研究中心向《华夏时报》记者分析道，一方面，当前去杠杆的手段较为集中体现在房企分拆物业板块上市，或有效缓解自身的融资压力，还有房企通过多个经营板块加速销售，提速整体企业的营收。

“另一方面，在三道红线力度不减的大前提下，叠加市场在投资、销售等方面加强监管力度，房企未来的发展或将趋于稳健。”其补充表示。

亿翰智库也曾在报告中提及道，政府对房地产的管控已成常态，尽管三道红线、贷款集中度和供地两集中等调控手段让房企瞬间入冬，但政府最终目的是地毯式排雷，保证行业健康可持续发展，因此房企应放平心态，拥抱政策，积极优化自身财务结构，改善各项指标，在稳健中求发展。

中国海外发展副总裁郭光辉也在半年报发布会上表示，下半年房地产金融收紧的态势不变，实体市场下半年销售增速预计走低，全年销售保持平稳增长，不同城市持续分化，土地供应规模继续增加，集中购地热度有望回落。房企发展将更加注重防控风险，高杠杆、高负债的企业面临困境，财务稳健的头部房企将迎来更多机会。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒道，房企在降档的过程中也要留意市场新情况的出现，合理降低负债。

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