开发+持有，旭辉的转型战略？

中国房地产行业正进入平稳发展的新长周期，存量时代大幕缓缓开启，如何实现从增量市场向存量市场的转型，如何平稳跨越长周期并实现稳健发展，是每一个开发企业需要回答的问题。旭辉正通过“开发+持有”的双轮驱动战略，给出自己的答案。

近日，旭辉发布2021年中期业绩，数据显示，期内实现持有物业运营总收入5.17亿元，其中租金收入同比大涨79%，出租率保持在94.3%的高位。此外，旭辉商业上半年获取了成都温江TOD、重庆西站TOD等4座商业综合体项目，至今已储备综合体项目超过30座，总建筑面积278万方。

今年以来，旭辉商业在上海新开业了两个项目，分别是位于上海新天地板块的恒基·旭辉天地，以及位于杨浦核心区的宝龙·旭辉广场，均实现了100%满铺精彩开业。

恒基·旭辉天地由普利兹克建筑奖得主让·努维尔操刀设计，是大师在中国落地的首个作品。其得天独厚的地段优势加之商场新颖的设计，吸引了19家首店入驻上海，占总店铺数的55%，开业即成为上海黄浦区的新网红地标。

宝龙·旭辉广场的开业则为杨浦公园板块引入了超过110个品牌商业资源，其中全国首店2家、上海首店2家，深受周边高人口密度的居民、办公园区和学校客户的喜爱。精彩的品牌组合在开业前三天吸引了近25万人流，实现超过700万的销售额。

与此同时，旭辉与华熙集团共同开发运营的北京文体商业地标“华熙旭辉LIVE·五棵松”亦运营良好，上半年月均客流过更是达百万。项目中的冰上中心设施设备已达奥运标准，并作为训练馆投入“相约北京”冬奥测试赛的使用，2022年还将承办冬奥会的冰球赛，届时随着大量奥运人流的到来，项目的租金收入有望再上台阶。

除了新开业项目，旭辉新获取的商业项目同样亮点满满。成都温江TOD项目是成都温江区首个TOD综合开发项目，总用地面积约282亩，总建筑面积约73万平方米，将打造成为以公园城市为特色，集商业MALL及特色商业街区为一体的“一站式”城市活力生活圈标杆。

而重庆西站TOD项目将由旭辉与重庆西站投资发展有限公司联手开发，是中国西部最大高铁站上盖的核心项目，坐拥重庆轨道5号线、环线，加上规划中的12和26号线以及内环快速，将形成了“一站四轨一快速”的TOD经济一体化生态圈，更是旭辉开发的首个高铁TOD项目。

旭辉控股董事局主席林中对于“开发+持有”的转型有着非常清晰的思考：“房企要慢慢适应从增量到存量的变化，但这个过程并非一朝一夕，可能会长达10到20年。旭辉也将利用10到20年完成从纯住宅开发向开发+持有的转型，并将每年拿出投资额10%用于商业拓展。未来，旭辉商业将打造拳头产品，塑造品牌形象，并通过标准产品线实现规模突围，打造属于旭辉的TOD综合体IP。”

富瑞此前的一份研报认为，旭辉积极推动下的商业板块将成为下一个利润驱动点，公司商业项目快速拓展，管理层对未来拥有超过50%的增长率预期，加上与永升服务的稳固关系，预测旭辉将有潜力成为具备投资级信用评级的房企。

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