透过供地“两集中”看楼市潜在破局者——城市更新

房地产行业发展周期受政策影响显著，但纵观历次周期均有差异之处，当前表现为：

首先，短期管控重点是“降杠杆”，包括从需求端及房企端两方面入手控制杠杆，相应政策包括“三条红线”“贷款集中度管理”和“四限”政策等等。

而从长效机制来看，将会增加热点城市的土地供应量同时出台更合理的土拍政策对土地市场降温来“稳预期”，今年出台并实施的供地“两集中”就扮演着这样一种政策调控的角色。

从4月15日长春打响首批集中土拍“第一枪”，到6月末武汉集中土拍结束的两个半月里，从首轮“两集中”供地过程和结果来看，除了城市及城际供需冷热不均，房企头部效应深化，联合拿地趋频外等常规表象外，围绕供地，还可以找到一些额外的重要变化——

以上海为例，本次上海两集中首轮供地，按土地用途可分为：安置房16宗、租赁住房7宗、纯住宅18宗、商住混合10宗、科研住宅混合3宗、商业1宗。

如图所示：从计容建面占比上看，纯住宅、安置房、商住混合为主要用途，分别占比32%、26%、26%。从出让金占比上看，房企扩充土储的意向类型主要为纯住宅和商住混合，均占比42%。

而本轮上海供地按政策导向可分为：城市更新22宗、租赁住房7宗以及涉宅、商业用地开发26宗。

1）从各类型宗地计容建面占比上看：涉宅、商业用地开发共占比 56%，城市更新项目占比40%，租赁住房只占比4%；

2）从土地出让金上看：房企资金主要用于补仓涉宅、商业地块，占比 82%，而 16%的资金用于城市更新项目地块，租赁住房仅占1%。

除了供地成分占比很高这条因素之外，房企也倾向于多元化拿地方式降风险。

华安证券研究团队认为，城市更新有望成为进入热点城市最佳渠道，而具备产业、商业勾地及精准收并购能力的房企将在未来更具优势。

另一方面，考虑到热点城市的收并购难度较大，单纯的商业、产业勾地也面临白热化竞争；在北上广深政策引导鼓励下，城市更新处于政府让利阶段，将成为房企进入热点城市最佳渠道。

城市更新新纪元

1、政策利好持续加码

核心城市迈入存量时代，城市更新政策持续加码。改革开放以来，中国城市化进程快速增长，2020 年末我国常住人口城镇化率超过 60%，标志着从增量时代转向存量时代的城市化新时期的来临。

一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张，城市更新有助于盘活存量用地，推动空间转型升级，满足城市经济社会发展需要，逐渐成为城市发展的新常态。中央城市更新相关政策密集出台，随着“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已上升为国家战略。

2021年4月12日，发改委官网发布了《关于印发<2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知》，通知第十七条规定：

“实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等‘三区一村’改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。”

全面贯彻2021年3月12日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》中对城市更新的定位，城市更新作为中国城市发展新思路的战略目标之一将从2021年开始正式全面推开。

近年来，城市更新政策频出，各地纷纷加大对城市更新重视程度。

2、房企投身“下半场”

在“存量盘活”的背景下，越来越多的房企为了降低整体风险在获取土地端打出“组合拳”，将目光从瞄准房地产开发“上半场”的招拍挂转移到“下半场”城市更新。

据克尔瑞数据统计，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均参与城市更新，并且51%的百强房企城市更新规模已超百万平米。

随着“三道红线”、“两集中供地”等政策落地，招拍挂市场竞争愈发激烈，房企利润空间不断缩减、短期资金需求加大、长期财务压力加重。

在可预见的未来，房企将加大通过独立运作、收并购或权益合作等多渠道参与城市更新的力度。

在企业发布的2020年公司年报中，以下企业将城市更新作为企业发展战略写进报告，致力于为城市注入新活力，成为“城市运营商”和“美好城市共建者”“生活运营商”。

3、价值低估 空间很大

城市更新体系迭代升级，规划理念与时俱进。城市更新已步入4.0存量整治新阶段。我国城市更新起步于上世纪70年代，在城市更新萌芽期，项目多由政府或国有单位主导。

目前，城市更新从“一元决策”变为“多元参与”，由政府作为引领者、规划者，开发商作为实施者，公众作为参与者，在多元利益主体间相互协作。以往城市更新业态相对单一，围绕住房、社区建设等硬环境改造。

自2000年以来，城市更新规划内容更加注重改善人居环境，倡导可持续发展、有机协调更新、智慧城市创建等内容。

城市更新为土储重要途径，价值被低估，增长空间大。2019年起城市更新政策频出，2020年迎来城市更新元年，国内30余个城市发布城市更新政策。据《佳兆业2021年全国城市更新报告》，我国城市更新市场空间大，且规模日益扩大，目前存量总市值为500万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将释放出每年10万亿元的价值。

据华安证券估算，目前城市更新整体毛利率 40%~50%，净利率约为15%，而普通住宅开发项目的利润一般在10%左右。针对不同改造类型，旧村改造利润率最高，旧厂与旧城改造次之。

不过在市场有效竞争的情况下，房企作为市场竞争中的理性参与者，在看到城市更新项目巨大的红利后，必然瞄准机会相继涌入城市更新赛道分享超额利益，城市更新项目的获得成本将提高。

例：深圳城市更新特征

大湾区增量时代已逐渐走向尾声，步入存量时代，招拍挂市场体量日益缩小，在22城中，深圳土地供应面积位列全国第21位，2021年深圳市城市更新项目土地供应面积为两集中土地供应面积的64%。

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