世茂首次直面社会投资人，近60亿规模信托计划寻求展期

近期在资产处置方面收获颇丰且多笔债务展期成功的世茂，颇有触底反弹的迹象，但一笔即将到期的信托计划却暴露了事件的另一面。

2月16日，第一财经获悉，就原本将于今年7月中旬完成偿付的“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”，世茂集团董事会副主席及总裁许世坛、执行董事吕翼与投资人进行了一场线上沟通。据悉，这是世茂集团实控人及管理层首次面向社会投资人展开交流。

据吕翼介绍，截至2022年2月15日，该信托计划本金余额合计约59.94亿元，分别为于2月17日到期的12.94亿元，4月-8月陆续到期的合计47亿元。世茂方面就此给出的展期计划将兑付时间拉长至2024年。

吕翼称，该项目在相关方面的帮助下接触了大量国企，包括深投控、深业集团等前来调研座谈，也先后接洽了部分AMC公司，“只要销售形势有好转，或者融资方面得到改善，我们会加大还款力度”。

许世坛强调，上述兑付方案仅为保底方案，是在未考虑市场好转、融资好转等情况下提出的，“我们也承诺了，如果现金流这些有改善，肯定加大兑现的力度，绝对不会逃避。”

知情人士透露，世茂提出的兑付方案最终是否能获得通过，仍需等待2月17日最终的投票结果。

请求展期至2024年

据投资人提供给第一财经的信息显示，中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划成立于2020年7月17日，规模共87亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品。

该募资规模颇为庞大的信托计划，其资金是用于受让福建世茂瑞盈房地产开发有限公司（以下简称“福建瑞盈”）持有的对深圳世茂新里程实业有限公司（以下简称“深圳世茂新里程”）的借款债权，最终用于支持深圳龙岗深港国际中心综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。

一份2021年12月中旬出具的“项目进度说明”显示，彼时信托计划的存续规模为62亿元，已结束受益权规模为25亿元。具体来看，A类规模为10亿元，于2021年2月8日提前结束；B类规模为15亿元，于2021年10月18日到期结束。

公开信息显示，上市公司今世缘、云意电气等上市公司都曾购买该产品，年化收益率为7.40%，2021年时均已从项目中退出。

吕翼在2月16日的交流会上介绍，截至2022年2月15日，该信托计划本金余额合计约59.94亿元，分别为于2月17日到期的12.94亿元，4月-8月陆续到期的合计47亿元。

对于无法如期兑付的原因，吕翼解释称：“一方面由于地产的销售市场全面遇冷，去化情况不佳，另一方面项目体量大，开发周期相对比较长，目前估计2022年可实现的销售回款在8.9亿元，所以清偿全部贷款是面临巨大压力的，”吕翼还表示，“但项目剩余货值对于贷款本息的覆盖率还是比较高的，所以特别向中信信托以及各位投资者申请展期。”

据投资人透露，世茂方面此前与中信信托沟通时，给出的兑付计划为每个工作日偿还1000万元，预计展期时间超2年。彼时，投资人并未接受该展期计划。

今日给出的展期计划也要在2024年完成最终兑付。

具体来看，针对2月17日即将到期的12.94亿元，世茂方面将归还本金的10%，对应的5200万利息于本月底前付清，平均每个工作日支付利息653万元；本息共计1.82亿元。2022年全年，世茂归还贷款本金的25%，即14.99亿元，以及利息约5.09亿元，本息合计20.08亿；2023年全年，归还本金的35%，即20.98亿元，本息合计24.32亿元；2024年全年归还本金40%，即23.98亿元，本息合计25.14亿元。

“为了保证项目能够如期的推进，我们也向政府汇报了项目遇到的困难，也正积极地与实力强劲的国企洽谈合作，同时我们也会加快推动项目的运营和销售，争取在延续期内完成还款。”据吕翼透露，此前深投控、深业集团等在内的国资曾来进行调研座谈，也曾先后接洽了中建总公司和部分AMC公司。

二期公寓部分“司法查封”

据第一财经获取的该信托计划推介资料显示，深圳世茂新里程成立于2017年11月，用于深圳市龙岗深港国际中心项目的开发建设，世茂股份持有其51%股权，世茂建设持股约19%；福建世茂瑞盈则由世茂集团间接持股50%。

同时，该信托计划的增信措施包括，世茂深圳深港国际中心项目下属的10宗地块作为土地抵押，涉及地块总建筑面积85.16万平方米，其中，可售物业32.32万平方米；项目公司深圳世茂新里程100%股权质押予中信信托；而世茂集团及上海世茂建设提供保证担保。

此处的深圳龙岗深港国际中心综合体，此前已出现在世茂集团待售资产清单中，业态丰富，包括办公、商业、酒店、公寓、学校、公建配套等；整体的评估值为51.43亿元，融资余额达到92.7亿元；总货值合计约629.04亿元。不过，该超级综合体中的600米超高层并不在上述10宗抵押地块中。

另据上述2021年12月份的项目进度说明显示，2021年12月中旬时，地块10因需要进行预售已办理解押（按照深圳当地政策，办理预售证必须进行解押），其余9宗地块仍抵押中。

地块10即为该项目的二期公寓，其销售回款也正是该信托计划的还款来源之一。但目前来看，二期公寓的销售情况并不算理想。

据深圳市房地产信息平台显示，该项目2021年11月26日获批预售，共有186套商务公寓，备案均约为4.7万/平方米，但目前签订了买卖合同并已完成备案的房源仅8套，余下的房源则处于“司法查封”的状态。

另据天眼查信息显示，深圳世茂新里程新增一条风险信息，因未按时履行法律义务而被法院强制执行，立案日期为2月14日，执行法院为深圳市龙岗区人民法院。

过去几个月，为了缓解现金流的压力，世茂不断处置资产回笼现金。较早之前，市场流传的世茂待售资产清单中已有多处核心资产出售，包括上海外滩茂悦、上海黄浦路一宗地块、广州亚运村项目股权等。不完全统计显示，目前世茂合计回笼资金约百亿元。

16日的投资者交流会上，便有投资人提出，处置资产后有很多资金流回，是否可以不将还款来源局限于龙岗项目本身，从集团调配更多资金进行兑付。

对此，许世坛表示，项目今年的回款预计共有9亿，而给出兑付计划远远超过了回款数额，“其他资产处置是要还掉原来的融资，并交税的，并不是处置多少就有多少钱，实际上金额还是很有限的。”

>相关《世茂首次直面社会投资人，近60亿规模信托计划寻求展期》内容：

智通财经APP获悉，根据Counterpoint Research MarketMonitor最新数据，2021年第四季度中国智能手机出货量同比下降 11% 。厂商之间竞争激烈，苹果(AAPL.US)位列第一，并达到其有史以来最高的市场份额。荣耀强势回归后，其市场份额在第四季度中国市场的排名...【继续阅读】

终于，叮咚买菜开始挺直腰杆宣布自己“盈利”了，不过仅限上海。 2月15日晚，叮咚买菜（NYSE：DDL）发布了截至2021年12月31日的第四季度业绩报告。数据显示，叮咚买菜第四季度实现营收54.8亿元，同比去年同期增长72.0%。2021年营收为201.2亿元，同比增长77...【继续阅读】

理财鱼小提示：中国男冰主教练：中国男子冰球的首次冬奥之旅，我很自豪 15日，中国男子冰球队在北京冬奥会男子冰球淘汰赛中再遇世界排名第一的加拿大队，最终以2：7不敌对手，结束此次冬奥会征程。中国男子冰球主教练赞那塔·伊万诺赛后表示，对于本届冬奥会上中...【继续阅读】