爆雷！烂尾！减配！终于，国家对楼市乱象源头出手了
在这个狼吃羊的AI游戏中，规则设定是狼抓到羊，奖励10分，如果撞到了障碍物，就扣掉1分，为了让狼尽快抓到羊，每秒钟还会扣掉狼0.1分。
如果狼想要在规定时间内得到高分，就需要在最短时间内抓到最多的羊。
结果诡异的事情发生了，在训练20w次以后，设计人员发现狼抓羊的效果却越来越差。
因为狼发现，大多数情况下自己都吃不到羊，而且在抓羊的过程中1s就扣掉0.1分，还不如开局就撞死，这样分数还能扣得少一些。
这只自爆自弃狼之所以能够火出圈，是因为很真实地反映了现实生活：激励太少，障碍太多，还伴随着时间惩罚。
而现在的房企，其实也跟游戏中的AI狼一样，在当前的土拍模式下，拿地后利润微薄，甚至可能亏本，不如一开始直接躺平。
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在很多人的认知中，房地产一直是暴利行业，怎么会利润微薄？
风水轮流转，这几年在限购、限价、降杠杆等多方位的调控下，房企的日子的确很难熬。
简单来讲，就是在限房价的同时，地价等成本也在快速增长，压缩了利润空间。
“限房价”很容易理解，在拍地之前，就限定了未来的售价，为价格设定了天花板；而在首次集中土拍中，大多数城市还采用了“限地价，竞配建/竞自持”等方式。
“竞配建”是在土地报价达到最高限制地价后，转为竞配建保障性住房的建筑面积，配建面积最大者获胜。
“竞自持”则是竞建自持租赁住房比例，竞自持租赁住房比例，或是建好后限定部分住宅和公寓返还给政府。
本质上讲，虽然地方政府限制了地价，但是在土地上减少的这部分收入，地方政府也能从“竞配建/竞自持”中获得补偿（因为公租房、人才房这种公共配套，其实本应由政府提供）。
无论哪种，我们都可以发现，本质上都是增加了开发商的拿地成本。
在限价政策下，开发商为了盈利往往会选择偷工减料，经营不善者甚至会爆雷。
另外，据国家统计局数据显示，2021 年上半年全国房企平均买地单价为 5424 元/㎡，与2015年相比，涨幅高达62%，同期全国平均房价涨幅为54%。
也就是说，近几年地价涨得比房价还快。
屁股决定脑袋，当一件垄断商品的交易规则由卖家制定时，我们很容易就预测走向。
而今年被寄予厚望的热点城市集中供地制度，不但没有起到“稳地价”的作用，反而抬升了整体地价。
据统计5月份有北京、杭州等11个城市完成首轮集中土拍，是首轮集中供地最密集的月份。
从数据来看，5月份全国房企土地购置面积1095万平方米，成交价款728亿元，平均购置价格为6648元/平方米，环比涨幅68.7%。
业内分析人士表示，这主要是土地集中供应带来的结构性增长。
为什么集中供地反而会助推整体地价？
其实和商业领域的“饥饿营销”是一个道理。
一年就3次供地，这次抢不到下次更不好说了。更何况巧妇难为无米之炊，没有土地就没有房源，没有房源就没有持续的销售回款。
所以在土拍现场热烈的氛围下，很多房企内心也十分恐慌，即使是竞完地价又竞配建，竞完配建可能还有别的，也要硬着头皮也要上。
虽然集中供地的初衷是好的，增强土拍透明度，但在执行过程中出现了偏差。
在集中供地期间，各家房企都需要融资，利率自然是水涨船高，融资成本激增。所以不少房企也选择抱团合作，一起拿地。
这种现象在首轮土拍中的北京、广州等一二线城市非常普遍。
但是人多了，就容易意见不合。
最近宋都退地的事情闹得沸沸扬扬，在对上交所的回复中，宋都给出的解释是运河新城地块意向合作方祥生地产临时变卦退出，拿地资金出现缺口，只能先退掉这块地。
为此5000万的保证金打了水漂，而宋都股份2020年净利润仅3.52亿，可以说是损失惨重。
在杭州这样热门城市的优质地块，退地非常罕见。
那既然是优质地块，为什么合作方要退出，宋都血亏也要退地？
根据好地网消息，运河新城地块被宋都子公司以17.83亿拍下，溢价率为29.86%，自持比例高达21%，楼面价20962元/㎡，计算配建和自持成本后实际地价约23299元/㎡。
而本宗地块所建商品住房销售最高单价不高于29500元/㎡（含装修）。
也就是说这块地不仅没有利润，甚至会有亏本的风险。
▲来源：好地网
宋都退地事件，只是集中供地下房企的一个缩影。
即使是调控模范生北京，首轮土拍后也出现了退地传闻。
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不拿地是等死，拿了地可能亏死。
经过首轮集中土拍的教育，很多房企，尤其是民企回过味了，就像游戏中AI狼一样，选择了直接躺平。
8月6日晚，宇宙中心深圳突然发布公告，中止原定于8月9日的第二批集中供地挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。
据坊间传闻，中止出让的原因是报名房企数量严重低于预期。
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