开发物业毛利持续下行 华润置地称明年初触底

8月26日，华润置地（01109.HK）发布2021年中期业绩报告。

2021年中报显示，公司收入同比增长63.8%至737.42亿元，核心净利润按年增长18.3%至99.05亿元，股东应占净利润按年增长15.4%至131亿元。

具体到业务板块来看，两大业务板块收入表现较去年同期改善显著。开发销售业务结算收入609亿元，按年增长69.4%，结算面积按年大幅增长75.6%。经营性不动产业务收益按年大幅增长63.4%至82.8亿元。其中，购物中心营业额66.0亿元，涨幅65%; 写字楼营业额9.4亿元，涨幅30%；酒店营业额7.4亿元，涨幅110%。预计2021年租金收入可首次实现全额覆盖利息及股息支出，覆盖倍数将达到1.02。

较2020年底，华润置地经营性不动产业务的毛利水平已有显著改善，由去年同期的67.9%上升至69.8%。诸如，华润置地购物中心毛利率由去年同期的75.7%上升至79.6%。

相比之下，开发销售型业务毛利下行趋势并未得以扭转。报告期内，开发销售型业务结算均价小幅下降至11852元/平方米，毛利率由去年同期的31.1%下降至27.1% 。这也使得华润置地综合毛利率由去年同期的33.5%下行至31.3%。

华润置地首席财务官郭世清言及，受到行业大的趋势，地价上行、销售限价等影响，地产行业毛利率在2018年达到近年高点之后就逐年下行。房企开发销售型业务2020、2021年，差不多都是在消化2016年、2017年、2018年拿的那批高价地。

郭世清说，近几年，房企的毛利率走势呈“L”型。预计，明年初开发物业毛利率会触底至20%。但他也表示，投资者不用担忧华润置地的毛利水平。

“我们的持有型物业，包括写字楼、酒店、购物中心，这三大业务，毛利率水平高达69%，而且规模还在逐年增加，今年大概率能实现180亿的租金收入。未来，十四五期间，华润置地维持20%的增速是没什么问题的，其实这一块是很可观的。”郭世清续称。

在今年初的2020年度业绩会上，郭世清曾就华润置地毛利率谈到，公司将“通过多元化拿地平抑一下公开市场上获取的低毛利项目”。

今年上半年，华润置地发挥华润集团多元产业优势，与华润银行合作，获取珠海华润银行总部综合体项目，权益货值86亿元。目前在跟进项目近10个，其中深圳雪花总部基地旧改项目预计2022年初可实现供地。同时，华润置地借助央企身份优势，拓展国企混改及收并购机会，预计年内将分别获得300-400亿元、100-200亿元货值。

与往年稍有不同的是，“十四五”规划纲要明确提出要“实施城市更新行动”，从2021年起全面铺开。8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下称“《征求意见稿》”），提出要防止城市更新变形走样、要应留尽留、防止大拆大建等意见。

而华润置地在城市更新方面积淀深厚。它的主战场是华南，以深圳为主，辐射到广州、东莞等华南城市。

华润置地总裁李欣对此回应到，《征求意见稿》关于防止大拆大建等政策背后的原因是不希望项目烂尾。“华润置地所有的项目都在正常推进之中，没有受到任何的影响。央企的资金、信誉、信用实力，令华润置地在和政府沟通接触、获取旧改项目方面更顺畅也更有优势。”

今年上半年也是房企融资环境趋紧的一年，华润置地现金及现金等价物折合相较2020年末增长6.0%达949亿元，债务总额相较2020年末增加17.8%。华润置地融资成本在2020年全年低位基础上下降0.2个百分点至3.88%, 平均债务年期维持于4.8年，到期结构分布合理，整体债务结构进一步优化。

报告期内，公司实现签约额1648亿元，同比增长48.7%，权益签约额1082亿元，同比增长50%，签约面积同比增长52.4%，权益比提升至66%。深圳、北京签约

额突破百亿。一、二线销售占比提升2个百分点至86%。

对照华润置地设定的2021年销售目标3135亿元来看，公司上半年完成年度目标过半。

截至报告期末，华润置地总土地储备面积7098万平方米，权益土地储备面积5116万平方米，可保障未来3–5年发展。李欣表示，“关于拿地的利润率水平，我们的可售性物业利润率在11.5%，这个指标也能看出我们的拿地质量比较高。”

同时，李欣提到，下半年，机遇个地方的政策走势，华润置地会秉承这样几个原则：第一，量入为出；第二，确保合理回报；第三，保证华润置地非常稳健的财务结构。

同日，华润置地旗下物业上市平台华润万象生活（01209.HK）发布了中期业绩报。

公司录得收入 40.14 亿元，同比增长 28.1%；公司股东应占溢利为 8.06 亿元，同比增长 138.1%；毛利率由 2020 年同期的 24.1% 上升至 32.2%。

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