张鹏与观点面对面：当代冲出围城
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 此次拜会张鹏，地点定在当代中国圈的会所中。地处东二环核心腹地的当代M0M∧，能够俯瞰北京繁华地带的壮阔景象。
还是最常见的黑色皮鞋、白色衬衫、黑色西装，因为工作需要，张鹏时常需要参加各种会议及活动。在采访前，他刚从昌平的一场活动中赶来，但脸上几乎没有疲惫，看起来依旧神采奕奕。
2001年，张鹏机缘巧合加入当代置业，并于2013年起担任公司总裁职务，今年是他加入当代第20年。在当代，他被喊作"鹏总"，"我们张雷总也是张总，叫'鹏总'更好分辨"。
他们口中的张雷，是当代置业董事长。由于久居国外，国内业务早已由张鹏全权打理。作为一名职业经理人，得到信任的张鹏无疑是成功的。
同时，他也深知自己肩负着更大责任："我不是老板，不能说拿了贵地成本就认了，老板可以冒险，但当代每做一个事情，需要团队内权衡利弊，最后用一个模型或标准来做。"
这种态度影响着其领导下的当代置业。
"当代是风险厌恶型企业，董事长将公司交给我们经营，不能把船搞沉没了。"所以，无论是拿地还是资金，当代置业都会将风险考量放在首位。
和我们对话的，依旧是那个勤于思考、善于反思、清醒谨慎、严谨坦然的张鹏。他亦是感性与理性的矛盾结合体：作为一名执笔者，笔耕不辍，记录着自己的经历和思考；作为一名经营者，审慎判断，坚守发展战略。
最为可贵的是，总能在已过不惑之年的他身上，察觉到少年人勇敢向上的力量感，正如他新书中那句："星辰大海不惧，灯火烛光不拒。"
围城
和张鹏已是老友，短暂询问近况后，很快进入了正题。
在房地产业20余年，张鹏身兼多职，不仅担任当代置业总裁，社会职务也令其更多出现在公众面前，分享对经济和形势的思考与判断。他的演讲也向来干货满满，一语中的，这是一种丰富阅历带来的沉淀。
对于如今的房地产形势，他坦言已感受到地产转折点的来临，似乎身处"围城之中"。
这一感受来源于复杂的环境，这一年来，地产"三道红线"、银行"两道红线"、集中供地政策、大小房企暴雷，行业面临着从未有过的复杂境况。
但却不同于钱钟书先生《围城》一书中"城外的人想冲进去，城里的人想逃出来"，张鹏所指的地产"围城"恰恰相反，即外面的人已经进不去，进去的人也出不来。
"为什么说出不来？因为主业就是房地产，无论资本、资源还是擅长做的事，都围绕主业，转掉必死无疑，因为不具备别的产业和别的行业的生存能力。"
高杠杆下的规模追逐曾是很长一段时间地产企业的底层逻辑，但随着调控愈加精准，这已不可持续。
整场采访中，我们没有在张鹏口中听见豪言壮语，他认为现在地产企业更应该"适中"发展。
隐隐约约从他的言语中觉察出对行业发展的担忧："过去总说40%、30%的增长，现在谁敢这样喊？地产企业要低调一点，给自己一条活路。"
"谨慎乐观"是张鹏对未来一段时间房地产的看法，他预测，地产在围城之中、资源集中、企业规模和速度发展适中这"三中"，将在现阶段乃至未来一定时间内持续相当一段时间。
大浪淘沙，随着调控政策不断深入，大环境令不少企业难以为继，并购、破产、重组戏码不断上演。
换句话说，曾经跑得越快，现在面临的风险可能越大。这些风险的暴露，往往令监管不断加码。
近期不少企业出现商票逾期兑付之后，6月30日消息传出，央行等监管部门出手，将"三道红线"试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随"三道红线"监测数据每月上报。
张鹏不禁调侃，现在每天睁眼第一件事，就是提心吊胆担心哪一家头部企业出大事，因为大企业暴雷会对行业带来极大冲击。
那么，未来会不会有更多企业出现问题？他给了我们一个意料之中的肯定答案："当你在一个屋里看到了一只蟑螂，此刻绝对不会只有一只。你看到蟑螂的时候，肯定已经有很多蟑螂卵了。"
"政策也影响了企业的商业模式和盈利模式，地产行业也不得不适应这个新的规则，也倒逼行业在现有资金不那么宽裕的情况下，开始注重经营管理、运营、周转、拿地判断。通过这种方式，反而会促进企业提高效率。从这个角度看，政策有它积极的一面。"
张鹏是个天生的讲述者，一语中的、条理清晰，听闻他写作也极快速，有了灵感行文如流水，60分钟3000字不在话下。
今年是张鹏加入当代置业的第20年，当我们询问如果回到20年前，他还会不会选择从事房地产时，他的回答很简单："会，没有任何一个行业像地产可塑性这么强。"
说出这句话的时候，张鹏的表情坦荡而坚定，身上似乎永远有着不服输的劲儿。他告诉我们："越是惊涛骇浪而不是静水深流的时候，我们更有欲望想战胜它，想挺过去。"
他眼神中流露出的是少年锐志，意气飞扬。
禀赋
拥有少年感的张鹏却不冲动，走过的每一步都异常清醒和谨慎。
即便是市场环境不甚乐观，并不意味着房企将如困兽之斗。
"围城必阙。"张鹏称，由于房地产在国民经济中仍占据重要位置，就意味着一定会有一条出路。
"出路也许是融资，也许是松紧度，也许是市场，各家企业需要根据自己的资源禀赋从中间冲出一条路来。"
张鹏领导的当代置业是一家风险厌恶型企业，拒绝不顾自身安全的疯狂，经营首要考虑的便是风险。
我们提到了双集中供地，普遍认知中，这一政策释出后，热点城市的土拍已然成为具备雄厚资金实力的大企业的竞争领域。
观察发现，已结束的第一轮集中拍地，当代置业并未过多参与。拿地上，张鹏用了"进退有度"一词形容，称当代对拿地并不焦躁，而是抱着"捡漏"的心态。
所谓"退"，是对于热点城市高价地的敬畏之心："一线城市我们也研判，但绝不拿高价地，只能刷存在感。"
进，则是在西安、咸阳、合肥、武汉、重庆等二线城市的深耕。
他知道，一线城市动辄几十上百亿的竞争，当代置业并不具备优势，因此将重心放在深耕二线城市，甚至是三四线城市。
或许投资人对于三四线城市仍存在偏见，但在张鹏的判断里："一线是会被垄断的，地产向二线、三线转移的趋势是不可抵抗的。"
在"冰火两重天"的三四线城市，就目前来看，当代置业的布局主要围绕江汉区域，也就是武汉周边的一些城市。
"仙桃、天门、监利、洪湖，还有江西抚州，这些城市金融机构不一定看好，但是毛利能到25%-30%，在二线找不到这样的地方。当然，城市一定要找准。"
或许多数人眼中，随着行业集中度提升，中小房企的日子会越来越难过。但事实上，当代置业早已做好准备，也是当代的"资源禀赋"。
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