最高法定锤！法拍房受限购约束，靠“买债权”获得法拍房途径也被堵死

理财鱼小提示：最高法定锤！法拍房受限购约束，靠“买债权”获得法拍房途径也被堵死

最高法定锤！法拍房受限购约束，靠“买债权”获得法拍房途径也被堵死

华夏时报（）记者 李凯旋 李未来 北京报道

最高人民法院针对法拍房购买资格作出新规定，新规将于2022年1月1日起施行。法拍房新规针对限购作出升级，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院则不予准许。

此外，此前有竞买人也无购买法拍房源的资格，但通过购买房源的债权来持有房源的产权，这一路径也被彻底“封死”。行业从业者向《华夏时报》记者表示，这意味着未来购买法拍房源和购买二手房源一样，都需要购房资格。

全面升级限购

12月19日，最高人民法院发布了关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定。文件显示，人民法院组织司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

文件规定，人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

《华夏时报》记者了解到，此前，虽然有部分城市已经将法拍房纳入限购，但是购买法拍房仍然有不少“操作空间”。从事法拍房中介工作的王兵（化名）对《华夏时报》记者说：“在新规之前，很多法拍房都不受限购政策的管控。”

王兵解释称，此前，法拍房是否受限购政策管控，要看该房源主管法院所在的城市是否针对购房执行限购政策。举例来看，如果法拍房源在北京，但是主管该房源的法院并不是北京的法院，而是烟台的法院。由于烟台房地产未执行限购政策，则竞拍人购买这套北京的法拍房也不受限购政策管控。即使已经没有购买北京房源的资格，也可以购买该套房源。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前部分城市住房限购政策主要针对普通商品房，法拍房不受限购政策约束，这也就导致部分城市暂无购房资格的投资者通过购买法拍房进入市场，甚至推高法拍房价格，不利于市场平稳。

“本次最高人民法院出台规定，从全国层面、法律层面已经明确将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市这一漏洞，房地产调控的渗透和监管力度更强更严格。”许小乐如此认为。

靠“买债权”获得产权漏洞也被堵死

值得关注的是，王兵还向《华夏时报》记者说：“此前，如果主管法院所在的城市也执行限购政策，也有可以购买法拍房源的方法，即在房源流拍后，通过购买该套法拍房源的债权来间接持有该套房源的产权。”

但是，《华夏时报》记者注意到，这一途径也即将被“封堵”。文件显示，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

“这说明法拍房源必须有购房资格才能买，与购买二手房一样，需要满足购房条件。”王兵对《华夏时报》记者说。

除上述内容之外，文件还规定，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

“换句话说，对于购房资格的审核，新规明确了界定时间点，即从认购到最后成交，这样做也是为了防范交易中的扯皮现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。据悉，法拍房新规将于2022年1月1日起施行。

法拍房市场或降温

不可否认，由于不少法拍房源不受限购政策管控，导致法拍房市场热度一直居高不下。瀚海数据研究院发布的数据显示，2021年11月，北京法拍房市场共计挂牌房源631套，总市值153.69亿元。

值得关注的是，2021年11月份，北京成交法拍房263套，环比上涨12.88%，成交总价达到28.17亿元，环比上涨58.96%。同时，数据显示，法拍房在价格方面仍有优势，套均成交折扣7.5折，成交率50%，平均5.03人竞拍1套法拍房。

严跃进认为，新规从多个层面对法拍房限购的漏洞进行围堵，将促进法拍房市场更快降温，也可借机打压利用法拍房来变相炒房的现象。

“从当前房地产调控环境来看，一方面楼市信贷环境改善，使市场流通起来。另一方面，堵住法拍房不限购的漏洞，可以更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”许小乐如此分析法拍房新规对房地产市场的影响。

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