风向标意味 碧桂园发行年内首笔民营房企ABS

观点网 政策为优质房企融资松绑，结出了果实。

1月20日来自上交所消息，碧桂园地产集团作为共同债务人的“建投汇宇-弘基保理供应链金融1号资产支持专项计划”正式发行，发行金额5.2亿元，票面利率5.3%。

这是碧桂园集团今年以来完成的首笔融资，也是民营房企今年成功发行的首笔ABS。

“只能说冰火两重天。” 某民营房企内部人士在接受采访时对此表达了羡慕，但称对某些困难房企而言，融资放松的暖意目前仍难以感受得到。

“碧桂园ABS的落地至少是风向标之一。”有分析人士就认为。去年10月以来，官方不断释放房地产趋稳的信号。在“稳预期”之下，11月开始，市场传递的信号相当积极，不少短融、超短融与中期票据都通过了审批，一些开发商的融资通路正被打开。目前则似乎落到了实处。

当时有关优质房企特别是优质民营房企，将受到“照顾”的传闻不胫而走。部分声音在讨论，面对经济下行的风险，2021年严格的地产相关政策将得到一定程度的改善。

而碧桂园被认为是当前房地产行业内少数几家资质优良的民营房企之一，除此之外还有龙湖、万科（国资背景大股东）等。它们是“政策放松预期”下的首批获益者，这批公司在去年年末已纷纷释放发债的讯息。

就碧桂园而言，该集团去年12月初一笔在银行间市场交易商协会申报的50亿元中期票据，就进入了预评环节。据悉，这是碧桂园首次在银行间市场发债。

其背景是碧桂园等8家房企于11月9日，参加了银行间市场交易商协会举办的房地产企业代表座谈会。会议上透露相关企业主体可在银行间市场发行债务融资工具，如中期票据等。

12月5日，碧桂园就为上述那笔ABS向上交所申请发行供应链ABS产品。如今不到两个月就成功发行。

同时，龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司于12月7日完成发行10亿元中期票据，利率3.7%，发行期限3+3+3+3+3年。该公司今年1月中旬亦成功发行了2022年公司债券（第一期），发行规模为28亿元。

另外，重庆龙湖一笔50亿元住房租赁专项公司债券，也在1月19日获得上交所反馈。

除此之外，龙光地产、万科集团、新希望地产、仁恒置地等企业，也向交易所申请发行相关的ABS产品，类型多种多样，包括供应链、购房尾款、CMBS、类REITs等。

如以成都仁恒置地广场为底层资产，金额26亿元的“华泰资管-成都仁恒置地广场资产支持专项计划”，在1月13日就获得受理。去年12月28日，龙光集团则发起了深惠龙光城CMBS，募资规模6.65亿元。

回望过去，ABS（资产支持证券）自2017年开始引起业内大范围关注。原因是当时房企受宏观调控及金融信贷全面收紧的影响，ABS就成为了企业融资的重要补充手段。如今情景再现，ABS亦继续发挥了这一优点，帮助企业拓宽融资渠道。

尤其是目前房企们第一大回笼资金的手段已不算通畅。在过去的2021年，绝大多数开发商的合约销售额，都呈现了负增长状态。行业寒冬之下，部分分析更提出现房销售的基础已不复存在。

扩张时代结束，包括碧桂园在内的头部房企，过去一年的表现也不佳。资料显示，碧桂园2021全年权益合同销售金额为5580亿元，销售目标达成率仅89%，同比下降2.22%。这将对碧桂园未来的回款造成影响，还不用说风险爆发后陆续加强的商品房预售资金监管。

而目前有市场消息显示，国内正准备全国范围放松对地产开发商预售资金的使用限制，以缓解全行业的现金紧缺问题，帮助开发商偿债、支付供应商及维持运营。据悉，现时已有成都、烟台等地作出松绑。

放松的信号渐近，但并不意味着所有房企都将轻松渡过难关。部分企业过去酿下的苦涩果实，仍有待自身消化，至少是通过市场化的方式解决。

据悉，现时各地政府也在持续协助风险房企与国企、央企连线，帮助风险房企出售项目回流资金，缓解流动性压力。

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