观点直击 | 林中说旭辉要“穿新鞋走新路”（实录）

观点网 3月中旭辉回应瑞银看空报告后，这份年度业绩让市场对这家房企有更深了解。

3月24日午间，旭辉控股披露2021年度业绩，期内实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；年内利润123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%。

当日下午，旭辉控股召开业绩发布会，董事局主席林中、执行董事兼CEO林峰等出席。

“这个行业是有春夏秋冬的，现在是行业的冬天，不是行业的末日，春天不远了。”

面对环境的变化，旭辉也作出了一定调整，林中说，2022年旭辉进入第三个五年战略，在这个新的发展时期，旭辉进入一个稳定成长期，要“穿新鞋走新路”。

如何“穿新鞋走新路”？旭辉的答案是，去掉规模追求，目标做强、做厚和做久。

权益与合作

旭辉要去掉规模追求。

因此，在今天业绩发布会上，管理层并未给出销售目标，仅称2022年有约3600亿元可售货值，目标是保持权益销售额的稳定。

一位参加投资者业绩会的投资者透露，管理层预计今年销售金额将下降5%-10%：“今年销售呈现前低后高的走势特点，市场原来预计3月有较大涨幅，但是受到疫情的扰动和影响，估计3月销售量会比2月份回升，旭辉大概有40%-50%的恢复。”

“旭辉未来几年要大幅提高权益销售比重，而不是表面销售额的大小。”林中称，旭辉已经做了一个彻底的改变，将从过去关注规模，到关注经营效益、核心利润、ROE等，内部评价和考核也全面转向权益销售、权益利润和权益回款，

被誉为行业“合作之王”，旭辉一直是一家善于合作的房企，并且通过这一途径迅速扩大规模。

2021年，旭辉完成合约销售金额2473亿元，同比增长7.1%，合约销售面积为1448.7万平米，同比下跌5.8%，回款2403亿元。

土地投资上，旭辉2021年共获取66个新项目权益，新增土储1170万平米，新增权益支付金额394亿元，可售货值2056亿元，平均地价7500元/平方米。

“我们看到最近一些项目的利润率都比去年好，今年会更加关注在聚焦的城市拿高流量的项目，拿高IRR、中高利润的项目。同时又不冒进，要守好三道红线。虽然未来有两三百亿收并购贷款额度，但在收并购时会非常谨慎，把这些资源配置在旭辉认为最好的城市、最好的板块和最好的项目。”林中称，旭辉会在控制“三道红线”基础上持续拿地，下半年拿地力度会比较大，拿地金额不超销售额40%。

不过，善于合作的特质也在近期为旭辉带来不少纷扰。

在瑞银近期一份报告中，对旭辉项目进行了股权分析，认为旭辉将被合作方财务压力拖累，并测算其有总计600-900亿元表外债务规模，大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。

对此旭辉曾澄清，指上述推导与现实情况有所背离。于2021年中期末，旭辉合营企业及联营公司产生的应占借款约为251.30亿元，提供担保的负债金额约170.119亿元。

本次业绩会上，旭辉也针对相关舆情对合作项目作出重点介绍。林峰称，旭辉一直对合作方分类管理。当中，恒基、GIC、香港置地等长远、资信好的战略合作方占合作比例35%；招商蛇口、金茂等长期合作方占比56%；一般合作方占比9%。

根据统计，旭辉合计21个项目的合作伙伴出了风险（发生债务展期），当中无融资的尾盘项目14个，仅7个还在过程中。

“去年所有项目都是封闭管理，哪怕合作方出了风险，项目运营层面还是基本正常，整体对旭辉的合作不会有太大影响。”据悉，剩余项目和回款工作正常展开，有充足预售监管资金保证项目顺利推进，极个别项目正积极沟通合作方或采用并购贷款等形式推进。

过去到未来，旭辉将从加大合作到减少合作，不断增加权益比例。上述投资者称，旭辉提出将提高操盘比例和并表比例，逐步将权益提到70%以上。

截至2021年末，旭辉土储并表比例55.9%，非并表项目权益后有息负债203.92亿元，较去年中下降19%，其中经审计的对外担保157.88亿，并无超股比担保。

同心圆战略

能够发现，旭辉2021年毛利率和核心净利润较2020年有一定下滑。于2021年，旭辉毛利率为19.3%，上年为21.7%；核心净利润率为6.8%，上年为11.2%。

“过去两年，整个行业毛利率处于下行趋势。一方面，上一轮的扩张不少房企在投资上相对进取，另一方面，限价对行业毛利率客观上有一定制衡。”

CFO杨欣相信，行业毛利率修复是一个大概率事件。因为从去年第四季度开始，土地出让端的政策优化，各地在集中供地预先给开发商留出了合理利润空间，实际上获取土地后，对于无论是哪一类的开发商，都会有一个合理的利润率。

与此同时，大部分房企越来越理性，更多以挣钱作为投资最核心目的，而不是以拿到土地为最核心目的。

“旭辉有信心保持在行业平均水平以上，2022年、2023年，希望能够有一个比较稳定的利润表现，希望2023年能够恢复增长。”

除了在开发端保持一个高于行业平均水平的毛利率，旭辉推进的轻重并举战略，也会比较明显地修复、提升毛利率。

观点新媒体了解到，在业绩会上，林中介绍，第三个五年战略中，将实施同心圆战略，构筑一个“以开发为主业、一业为主、相关多元”的发展模式。

也就是，在做强核心主业之外，大力发展轻资产业务，包括商业运营、物业服务、城市服务、租赁住宅、保障住宅、旭辉建管、地产科技，旭辉希望未来运营型收入比重能占总收入30%-40%。

数据来源：旭辉控股业绩会

显然，旭辉要将经营模式从过去纯住宅开发转向“开发+资产运营”，运营模式从过去行业传统三高转向低负债、轻土储、高效率、低成本。

从目前收入结构来看，物业销售及其他物业相关服务仍是收入绝大部分贡献来源，贡献1026.78亿元占比超95%，物业投资贡献约10.26亿元，物业管理及其他服务贡献41.34亿元。

其中， 2021年旭辉新开6座商业项目，截至2021年末，旭辉商业合计储备31座商业综合体（在营14座），总建面278万平米（含写字楼）。

瓴寓是旭辉长租公寓品牌，期内新签约2万间且拿到两个R4地块。截至2021年末，旭辉瓴寓已进入20个城市，房间规模近8万间。

值得关注的是，旭辉2021年推出了代建品牌“旭辉建管”。

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