博鳌对话 | 林中：积极自救 分类对待

林中（旭辉控股董事局主席）：我就想讲三个方面。

一个是民营房企这一轮出现债务危机的根本原因。

我认为根本原因还是过去民营房企在中国房地产大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式，这个发展模式持续了很多年，继而使很多企业对此产生了路径依赖。

中国房地产企业其实没有经历过像陈启宗董事长讲的香港在1998年到2003年的调整，所以他们对这种高杠杆的危险是比较漠视的，认为中国的房地产一直可以按这种路径依赖走下去。加上叠加了这一轮市场下行和流动性的紧张，造成了目前我们看到的市场的这些情况。

第二是这些企业碰到这些情况之后如何应对，如何有一个良好的心态。

我认为，首先不管怎么样企业还是要积极自救，刚才陈淮老师也讲到了建业也在积极自救，能看到很多的效果，不要选择轻易地打破自己的信用。可能倒下去很容易，我认为未来站起来更难。

所以坚持不倒是很多民营企业，不仅是要有信心，而且要有决心，而且要有毅力，你才会坚持积极自救。因为积极自救会有很多挑战，你要沟通外部的利益相关者，包括各家银行、各个债权人、政府，所以民企内部要开源节流，要做主动的变革。

同时，企业再难也要保交房。因为保交房、保稳定、保民生不仅是一个企业的社会责任，更是一个企业对客户的承诺。我们跟客户是有契约的，要讲求跟客户的契约精神，所以不管企业再难，碰到多大的困难，都要全力以赴保交楼。

第三，在应对这些危机，企业积极自救的同时，我们也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。

我们观察到几个方面，一是因为销售变慢了，很多同行都在反映一个问题，就是只销售了30%，但是贷款已经到期了，需要还钱。像这种情况，我建议金融机构或者监管部门能给销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目延长开发贷款期限，根据销售的时间长短来延长。

以前开发贷款的时间基本上是两年到三年，按以前市场的时候基本上没问题。但是现在市场变弱了，销售周期拉长了，所以就产生了一个时间错配。

二是能不能为有足够销售货值的项目增加一些贷款，因为原来的款项是可以用，但是现在有很多款项被监管了，按以前的开发贷款的比例，现在很多项目其实是不够支持到交房的，或者支持到拨款的时间点，因为有很多时间是分点付钱，竣工之后监管账户才能解冻。

同时，希望政府能给民营房企注入一些流动性。

总的来看，现在房地产行业是比较平稳的，但是分结构来看，民营房企的信贷总量是在收缩的，民营房企主动被动都在降杠杆。所以希望在这个过程中能保持它的平稳下降杠杆，实现软着陆。

在信贷总量的控制下，我们看到社会流动性还是非常好，房地产信贷的总量也是稳定的，但是民企的信贷是有点不足的，所以也希望在总额上能给民企一些支持。

现在我们在香港也看到境外的美元债市场也发生了很大变化，最近跟香港的一些投资者在聊，他们其实也提了一些建议，我认为也挺好的。

他说，我们这时候应该在香港扩大境外人民币债，来替代境外美元债，进而进一步推动人民币国际化的步伐，既能解决掉一些问题，又能进一步乘势推动人民币的国际化。所以目前民营房企碰到的困难，一个是要靠自身积极自救，一个是要讲究社会责任，以及对客户的责任，要保交付、保稳定。

另外也希望政府跟金融机构能给这个行业注入一些流动性，比如我最近也提议，能不能给民企发一些有抵押的债券。因为现在信用债发行不容易，民企的信用其实是受损的，能不能发这种有抵押的债券，由各家金融机构都来买一点，能逐步恢复民企的信用。

最后一点，对不同的企业要分类对待，对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离，让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入。

对现在还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，只要给他们注入一些流动性，他们就能挺过这一关。

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