中报观察 | 荣盛发展中场战事

在此期间，仍不能以“过来人”的眼光去评判上半场决策的对和错。“调整”是此时的重点，调整状态，以及调整资源。

显然，房地产行业进入下半场已成为共识。在上市公司公布中期业绩的当口，市场已见惯了“同比减少”之类的字眼。

8月29日晚间，荣盛发展也公布了2022年半年度报告。

报告期内，荣盛发展营业收入约145.02亿元，较上年同期减少57.63%；归属于上市公司股东的净利润约-22.53亿元，同比减少188.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-28.1亿元，同比减少207.46%；经营活动产生的现金流量净额约为39.99亿元，同比增220.69%。

截至期末，荣盛发展总资产2821.64亿元，较2021年末减少3.62%；归属于上市公司股东的净资产为373.91亿元，较2021年末减少6.15%。

“环京一哥”眺望远方

2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。在官网企业简介部分，至今仍保留着醒目的相关字眼。

起步于南京，耿建明却未在长三角过多停留，而选择深耕环京地区。之后，市场也乐于将荣盛发展称为“环京一哥”。

但环京市场在过去一段下行周期内遭受较为严重的影响，将眼光放在更长远的地带，能够抵御更猛烈的市场暴风雨，跳出环京意味着更大的市场机会，甚至是活下去的机会。

今年上半年，荣盛发展营收145.02亿元，同比下滑57.63%，归属于上市公司股东的净利润约-22.53亿元，同比减少188.96%，由盈转亏。

在中报中，荣盛发展表示，已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。

据了解，上半年营收构成方面，房地产业占比88.03%，物业服务占比5.59%，酒店经营占比1.49%，产业园区占比0.36%，其他行业占比4.53%。

营收占比较多的房地产板块，报告期内，荣盛发展实现开工完成率100%，交付完成率90.2%，供货完成率92.4%。

2016年，荣盛发展新“五五规划”中提及“大地产”，除了业务领域的扩大，也包括房地产开发业务布局范围的扩大。来到2022年，“六五”规划指导下，荣盛发展已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。

城市结构、区域布局更加均衡、合理，长三角已成长为公司主要的销售区域。

分地区来看，上半年来自河北省、浙江省、安徽省的营收分别占总营收22.01%、19.69%、17.59%，分列营收贡献一二三名。来自陕西省、广东省、江西省的营收增长幅度却最大，分别较上年同期增长5844.59%、1010.66%、497.38%。

截至中期，荣盛发展已实现覆盖全国16个省、2个直辖市、1个自治区的70多个城市，涉及房地产项目300多个。截至报告期末，土地储备建筑面积3253.72万平方米。

于中报内，荣盛发展表示公司仍面临政策、经营、财务三方面风险，但显然这也是行业企业的普遍状况。具体到企业如何应对，是市场的关注重点。

对此，荣盛指出，将紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略；谨慎获取新项目，控制经营成本；合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证企业的流动性。

新增土地储备方面，上半年，荣盛发展通过招拍挂以3105.54万元的权益对价，获取位于河北省沧州市一副商服用地，权益比例48.6%。

今年7月，荣盛发展旗下荣盛商管与王府井购物中心签订战略合作框架协议。双方将联手打造荣盛商业旗下南京荣盛国际、唐山荣盛未来城、徐州荣盛未来城等商业项目。

以合作拓展更多城市商业项目，也不失为一条发展道路。

降债任务

截至6月末，荣盛发展负债总额为2404.74亿元，较上年末的2474.23亿元减少约69.5亿元，期末资产负债率约为85.22%。

据中报披露，荣盛发展当前不存在企业债券及公司债券，但存续“20荣盛地产MTN001”、“20荣盛地产MTN002”“20荣盛地产MTN003”、“20荣盛地产PPN001”等四笔债券，且均将于2023年下半年到期，四笔债券利率7.22%、7.18%、7.20%、7.50%。

境外债方面，荣盛存续两笔美元债将于明后年到期。

除此之外，不仅是在今年上半年，荣盛发展为下属公司提供的担保也一直颇受关注。

该公司8月5日晚间发布公告称，截至公告披露日，实际担保总额为477.42亿元，占公司最近一期经审计净资产的119.83%。其中公司及控股下属公司对合并报表外单位提供的实际担保余额57.99亿元，占最近一期经审计净资产的14.56%。

今年6月，因资产规划需要，荣盛发展控股股东荣盛控股与牛伞资产签署《股份转让协议》，拟以协议转让方式转让其持有的公司无限售条件流通股合计约2.17亿股，占公司总股本的5%，由牛伞资产对协议受让股份进行资产管理。转让价格合计约5.91亿元。

同时，双方签署《一致行动人协议》，在不造成损失的情况下，荣盛将股份变现。

降负债是一个相对缓慢的减负过程，需要徐徐图之。不妨乐观相信，触底之后的市场在一轮又一轮利好之下，将迎来下半场机遇。

据相关统计，2022年上半年，全国累计175个省市出台了299次调控政策，共计627条。其中：36城放松限购，54城放松限贷，20城放松限售，142省市放松公积金贷款，58城执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%，31城减免房地产税费，50城实行购房补贴，43城调降土拍门槛。

事实上，荣盛发展的中报披露过程并不算顺利。

8月26日晚间，荣盛连发数则公告，其中包括2022年半年度报告预约披露时间的变更，原定于8月27日披露的中报，因疫情原因影响到相关披露所需资料汇总的进度，时间变更至8月30日。

当晚另几则公告的重点则是刘山因工作调整原因，向董事会提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事、总裁及董事会战略委员会委员、提名委员会委员职务。

今年2月，荣盛发展董事、副总裁庄青峰因个人原因辞职，在中报发布前夕，刘山又再辞去董事、总裁职务。

在如今的地产行业，企业高管辞任已屡见不鲜，但于荣盛而言显然多增加一份不确定，向好还是向坏都难下定论。

在8月26日晚间披露的公告中，荣盛发展称，公司监事会提名刘山为公司第七届监事会监事候选人，该事项尚需提交公司股东大会审议通过方可生效。

公司董事会提名邹家立为公司第七届董事会董事候选人，任期自股东大会审议通过之日起至第七届董事会届满之日止。而邹家立此前已申请辞去其担任的公司监事会主席、监事职务。

反观二人履历，均为荣盛元老级别，或许此次“辞职”仅是角色转换也未可知。

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