暴跌80%，新力地产崩了

广大A股股民正在享受中秋假期的时候，港交所上市的地产股遭到狙击式抛售和单边暴跌行情。其中狂跌超80%的新力控股，跳水曲线瞬间刷屏。

截至下午3点37,新力控股（02103.HK）跌幅是87%，成交额，1.957亿港元，合1.62亿人民。

不到两亿元抛售，就能跌疯的新力控股和他的港股流通盘，究竟是有多脆弱？

2亿元，80%

新力控股的港股总股本是35.7亿股。大股东张园林及其关联方持有超29.7亿股，超过了总股本的83%。公众持股约6亿股，只占到16%左右。

截至9月20日下午紧急停牌。新力控股总成交量达到3.69亿股，总成交额1.957亿元。3.69亿股，占到新力公众持股的超50%。

而且，新力在从3.8元跌到2元时，成交量还算风平浪静，巨额抛单主要在下午2点30左右，跌到2元以下的时候密集出现。这样的抛售解释成公众股东集体行为显然十分勉强。大概率，是新力的大股东股票质押，被动爆仓，进而遭到强行平仓。

股价跳水的背后，新力的基本面在众多房企中，风险近期早已频繁显现。

新力控股自江西南昌起步，其主要土地储备集中于南昌与惠州两地。因特别依赖信托融资，以激进的高杠杆财务策略扩大规模，新力控股在南昌本地有“江西小中梁”之称。在该公司不长的发展历程中，其曾数次身陷资金链断裂的传闻。

近期，新力控股多张商票延期或无法兑付，已经在票据圈引起了关注；同时，该公司位于广东惠州的某地产项目融资屡次受挫，近期又被管理人叫停了打款。

雪上加霜的是，惠誉、标普近期都将新力的评级下调为负面。

新力控股已然缺乏新力。

省内业务省外做

近期被叫停打款的信托项目是西藏信托有限公司（下称“西藏信托”）推介发行的“中保兴瀚集合资金信托计划”（下称“中保兴瀚项目”）。根据推介材料，该信托计划是一款TOF产品，资金投向是“通过认购‘珠海中保兴瀚股权投资基金合伙企业（有限合伙）’的有限合伙份额，以股权方式投资于深圳市安天房地产有限公司（下称“深圳安天”）股权，并最终投资于新力惠州仲恺高新区项目”。作为项目底层的地产基金的普通合伙人为杭州中保干和投资管理有限公司，这是一家由中信集团、保利集团旗下信保（天津）股权投资基金与平安证券联合发起成立的产业投资基金管理机构。

（中保兴瀚项目交易结构图）

据知情人士，2021年8月初，中保兴瀚项目启动推介，不到两周时间后，管理人西藏信托就叫停了打款，且没有给出任何说明。公开工商信息显示，2021年7月7日，深圳安天的股东深圳市艺晴房地产有限公司（下称“深圳艺晴”）就已将所持49%的股份转让予珠海中保兴瀚股权投资基金合伙企业（有限合伙）；稍早于上述工商变更，7月2日，西藏信托也进入了珠海中保兴瀚股权投资基金合伙企业（有限合伙）的股东名录中。可以说，该项目实施的外部条件已经达成。

值得注意的是，这并不是新力控股惠州仲恺高新区项目融资第一次受阻。尽调及推介材料显示，早在2021年2月4日，深圳艺晴就将深圳安天67%的股权过户给了中国民生信托有限公司，并将剩余的33%股权质押给了后者，但“因新力控股调整融资方案及民生信托额度原因，最终未提款”，民生信托计划发行的项目宣告流产。

实施到股权变更阶段后，同一个项目在不同信托公司手里折戟两次似乎并不常见，尤其对于惯用信托融资、且有大量存续信托债务的地产公司来说更是少见。新力控股集团的招股说明书显示，截止到2019年4月30日，该公司信托融资借款的未偿还总额为人民币141.12亿元。其中，平安信托、国通信托、中建投信托、渤海信托、中原信托、陆家嘴信托、四川信托、国投泰康信托、民生信托等均与新力控股发生过业务往来，其借款金额从4800万元（渤海信托）到10.3亿元（平安信托）不等。此外，与中保兴瀚类似，还有信托公司通过将资金投向有限合伙的方式为新力控股输血，招股书显示，嘉兴创麟投资合伙企业（有限合伙）曾向新力控股借出一笔规模达到20亿元，年利率高达15.46%的借款，而这笔资金实际上来自于五矿信托。

除了惯用信托融资外，新力控股还有一大特色，即合作方大多为江西省外金融机构。招股说明书罗列了45笔借款，其中仅4笔借款的债权人为江西省内机构。其中，江西省金融资产管理股份有限公司1笔借款3亿元；江西省水利投资集团有限公司2笔借款合计6.8亿元；江西省井冈山北汽投资管理有限公司1笔借款4050万元；三者合计10.205亿元，仅占全部45笔借款本金总额的7.24%。

一位南昌本地的非标从业者告诉锋雳，虽然新力控股倚重非标融资，但“省内机构和他们的合作真的不多”。新力控股2020年年报称，“江西省是本公司的发源地，南昌房企商品住宅成交本集团拥有绝对领先地位······截至2020年12月31日，本集团在江西省应占权益土地储备面积为467万平方米，占总应占权益土地储备的约30.7%，其中南昌占江西省应占权益土地储备约76.6%”。既是本土企业，又有大量土地储备，按理说，知根知底更方便开展业务、控制风险才是，为何本土金融机构与新力控股反倒鲜有业务往来呢？

延兑、停工、让股权

值得注意的是，稍晚于西藏信托叫停项目打款，新力控股的商票也出现了不同程度的延期兑付或未兑付。

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