广州土拍真的降温了吗？不见得！

　　为期两天的广州第二次集中供地终于落下帷幕，本次土拍依然备受各界关注。

　　不过，与第一次集中供地不同的是，这次拍地无论从竞拍房企数量、地价溢价率，都有大幅度下降，甚至出现了更多的流拍地块。

　　两天共成功出让23宗地块，不成交25宗地块，合计成交总额超569亿元。

　　因此，也有网友评论，集中供地“降温了”。事实是否真的如此？今天就来聊一聊这个话题。

　　有没有降温，要读懂竞拍规则

　　时隔5个月，两次供地之所以出现如此大的“分歧”，皆因第二次供地的规则变了，这也是精细化调控的直接后果。

　　具体来看这次土拍的竞拍规则，以及背后更深层次的含义。

　　第一，本次出让的土地，都设置限价了，最高溢价率不得超过15%。

　　这就从根源上抑制了地价的疯狂增长，也造就了本次土拍中普遍溢价率不高的情况，不会再出现像第一次供地那样溢价率达45%的“超高价地”。

　　地价降了，搭配广州现在严格的限价制度，房价短期之内得到有效控制，开发商也有盈利空间，利于房地产市场的平稳有序。

　　广钢地块航拍图

　　第二，同一名申请人只能进行一次交易申请，即“禁止马甲”，这也是本次竞拍房企数量减少的直接原因。

　　吸取了第一次供地中，一宗地块吸引320组马甲竞价摇号的经验，这次供地对应做出了调整与限制。

　　其实房企数量相当，只是“视觉上”减少了，因此给了大家一种土拍“降温了”的错觉。

　　另外，这样做的好处，还能避免哄抬地价的行为出现，从而进一步抑制房价不正常快速增长。

　　白云新城云港城地块航拍图

　　第三，严控房企买地资金来源，必须为自有资金。

　　这项新调整，其实是结合了去年人民银行、银保监会发布“房地产限贷令”，从根源上杜绝房企加杠杆竞拍地块，同时也可最大限度避免非法资金进入房地产领域，有利于为稳健、理性的企业创造更加公平的竞争环境，维护“三稳”目标。

　　如此一来，一些资金实力较差的中小型房企自然缺席本次土拍，因此参与房企数量上也有一定的减少。

　　除此之外，如限房价、限制销售对象等，都是本次集中供地中首次出现的新规则，目的大同小异，都是为了坚决遏制非理性拿地。

　　综上，与其说本次土拍“降温了”，倒不如说是回归理性，地价匹配价值，房价可控。

　　房住不炒，住有所居

　　其实，“双集中”供地政策，本身就是房地产调控长效机制的重要举措，目的是更好地稳地价、稳房价。

　　限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质、竞现房销售面积……这些“土拍新玩法”的出现，也是基于服务这个目的。

　　事实上，一些热门板块的地块依然不缺房企追随，如海珠、荔湾广钢宅地，依然拍出了不低的楼面价。

　　因此，本次土拍的结果，政府是可以预见的，同时也是计划之中。

　　今年8月31日，国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会，会议指出，我国住房发展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。

　　可以看出，本次供地，也贯彻了“房住不炒、住有所居”新时代房地产的主旋律。

　　于是，本次拍地规则的变化，实则是增加了约束，让土地市场竞争增加必要的门槛，如从自持转变为摇号，便符合了稳地价的政策精神。

　　由土地-房地产开发-市场销售，从整个产业链出发，从重房价的调控到秩序调控的转变。

　　南沙横沥岛地块航拍

　　土拍新规后的影响

　　首先，面粉价低了，最直接的影响，当然就是面包，即房价价格得到稳定，更有效实现“住有所居”的目标。

　　其次，保障刚需购房。

　　新规则下多宗地块限制销售对象，如海珠、黄埔、南沙地块均要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%，未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土拍竞买资格。

　　此举支持无房家庭优先购房，也对“挑客、全款优先选房”的市场行为进行了控制。

　　第三，提高房屋品质。

　　本次海珠区地块特别提及，建筑需达到绿色三星级标准，这是绿色建筑的最高标准，也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。

　　这意味着，开发商想要偷工减料，省成本，也很难。同类的地块，未来或大规模出现在广州的土拍舞台上。

　　第四，最大程度减少烂尾风险。

　　由于开发商拿地资金来源受到严格的监管，杠杆拿地或是高溢价拿地不再，开发商在拿地前也会更加谨慎，必须衡量是否有现金流支撑，这就减少了资金链断裂，甚至烂尾的情况出现。

　　第五，缓解热门板块供应不足。

　　据了解，本次供地结束后，今年还将会有第三次集中供地，其中不乏天河、海珠、黄埔等热门区域。

　　这在一定程度上增加了未来市场新盘供应库存，满足购房者预期，从而也在一定程度上起到稳定房价的作用。

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