中心区居然有5万出头的江景房，我去看了看......

这两天，荔湾一个江景新盘开售火了。不是广船吹风价10万/平的那位，而是藏在它身后、鹤洞大桥边上的保利越秀天启。

火的是价格，江景户型价格在5万/平，在整个荔湾沿江新盘里也能算超低价了。

这个盘离距离广佛线沙涌站还不到100米，对于想在主城区上车的刚需而言，咱就算不买江景，也能花4万多买个地铁盘。

这个盘真的有传说中那么值吗？趁着热乎劲，小编也跟着去凑了个热闹。

西部地铁盘哪家强？

万科·金域曦府 VS 保利·越秀天启

保利越秀天启这块地原属于广摩地块，位于珠江后航道鹤洞大桥桥边，与广钢新城一街之隔。 去年被保利以28.4亿拿下，折合楼面价24211元/㎡。

▲保利越秀天启位置

先不说江景与否，双地铁环绕，才是这个盘最大优势。 距离广佛线沙涌站不到

100米，一站就可到达8号线换乘站沙园，五站就可到达3号线换乘站沥滘， 到珠江新城大概在30分钟左右。

目前广州城区地铁环线11号线沙涌站正在建设中，预计在2023年通车。

▲广佛线沙涌站

再来看隔壁芳村的万科·金域曦府，从国庆开盘起销量就没输过，除了有省实名校加持，另外加上 实打实的1号线花地湾站上盖，一站开外就是芳村站，未来是多地铁换乘枢纽站。

▲11月一手网签成交排名 | 图源广州中原研究发展部

地铁升值不好说，但是保值是肯定的，这两个盘的交通区位价值都不相上下。

同样处在老城区，保利这边的医疗教育也不会太差：学校方面，周围有真光中学、真光实验学校、培英中学， 项目还配建一所幼儿园；医疗有二甲的广钢医院、广船医院，稍远一点还有三甲的南方医科大学珠江医院附二院。

不过论商业配套，天启这个盘暂时还有些跟不上， 多数都是类似沙涌综合市场这样的老市场。不过这里离地铁8号线沙园站只有一站距离，想要吃喝玩乐可以到江对面的江南西。

▲项目周边餐饮不多

不过要对比万科附近的荔胜广场以及自身配建的30万方综合商业体来说还是有些逊色。 如果天启所在板块内的聚龙湾旧改能顺利推进，未来商业设施方面还是可以期待。

再看楼盘密度，天启体量不大， 只有4栋住宅和1栋公寓，住宅都是26层的小高层；万科·金域曦府首批产品两梯6户，层高最高达到了47层。如果追求低密度社区的购房者，可能天启更符合胃口。

▲保利越秀天启沙盘

之前万科·金域曦府曾因小区内部规划了市政路通过而被吐槽，不过也有销售透露后期会做相应的减噪措施；天启因为自身体量小， 周边老旧小区多，所以内部环境比较安静。

▲沙涌综合市场

另一个有些尴尬的地方就是， 天启位于鹤洞牵引桥下、芳村主干道边上，上下班高峰期肯定会有些堵塞影响，朝南向的房间也可能受到大桥噪音影响。

天启周边基本上都是连片的宿舍房，年代感十足，居住者年龄都较大，此前6月份广州的疫情中，附近鹤园小区的感染者平均年龄为51岁。另外广船养老院就在项目隔壁，可能也会有购房者比较介意。

▲周边环境

江景不如小户型园景卖的好？

刚需出动了！

除了双地铁上盖，保利·越秀天启还打出了江景盘的口号。

下半年的荔湾是广州的供货主力军，新货中也不缺江景盘，如何能从中站稳脚跟？

地理位置不错，价格相对友好，性价比优势一下就出来了。 保利·越秀天启的106平的正望江景户型，大概均价在5万/平左右。

保利·越秀天启靠近珠江后航道， 离江直线距离大概在300米，离它最近的广船板块、对标上海陆家嘴的 滨江·上都，私享两公里江岸线，吹风价在10万/平，基本上都是江景大平层。

▲滨江·上都效果示意图

沿着主航道，白鹅潭板块的雅居乐天际715，虽然最近大放血甩卖，复式户型又不太符合刚需；黄沙的珠光·御景壹号，均价8万/平起。

还有滘口板块前段时间旧盘加推的新世界·凯粤湾，5.3万/平起步，最低价格也只能买到侧望江。

天启这轮主推的是1栋，首推200套，分别有 87平、104平、119平的3到4房，87平做了2+1房，104平做成了3+1房，119平户型阳台与次卧联通，实用率还是蛮高的。

▲左右滑动 查看户型图 ▲

89平的户型不望江，都是正对中心花园。销售透露， 其实卖的最好的倒不是江景，而是89平的园林房，看来上车的主要还是刚需客多。

89平的房源价格基本上4.5万/平-4.8万/平之间，但主卧和次卧都是西北朝向，另外一个机动房间是正西朝向。

这个价格在荔湾，大概只有新世界·凯粤湾部分新房【低层、不望江】、以及西南边广佛交界的尚未开盘越秀·正荣天越湾能hold住。

不过4.5万+价格也受年底冲业绩以及首次开盘多重因素影响，预计未来加推的话估计还要往5.5万拉一拉，应该能够和万科·金域曦府拉齐。

不过小编当天踩盘的时候，销售表示，“ 89平的房子只剩没几套了。”

总体而言，就主城区的交通、教育、医疗配套优势，还是适合刚需上车的。尤其是对地铁上下班的刚需而言。

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