2021年起，房子将失去“投资价值”？新规下，买房和卖房早做决定
如果时光倒流12年，你会做出哪些投资？相信大部分人都会选择往房子上靠，哪怕是借钱，现实就是这样，房子跑赢了通胀，2009年，北京天通苑房单价刚5千元出头，而现如今单价超过4万元，足足翻了8倍，租金收入可达月供的2倍，不仅仅是北京，深圳、上海、广州等一线城市和一些准一线城市房价涨幅也惊人，在过去，大部分人都听说过LG手机品牌，这家韩国手机企业在北京花30亿修建的公司大楼，14年时间里公司经营失败，到头来卖掉大楼却发现赚了60亿，妥妥的靠投资房地产扭转战局，足以见得，在我国房地产的潜力和价值之大。
随着房地产行业的快速发展，我国城镇化率逐步提升到63.89%，人均居住面积达到39平方米，城镇家庭户均1.5套房，城镇家庭住房占资产比例超过70%，平均房价突破“万元大关”，这一个个数据能切实反映出房地产的发展速度，有人说我国的楼市已经存在泡沫，接下来房价或将“稳不住”而崩盘，也有人说房地产还有不小的提升空间，只要商品房存在一天，房子就不会摆脱投资价值，公说公有理婆说婆有理，房子到底会不会失去投资价值呢？我们可以从对楼市的“3条新规”来看：
首先是对房企提出的“要求”，2020年8月住建部、央行等在北京联合召开房地产重点企业座谈会，明确提出先对12家重点房企制定资金监管和融资管理规定，后续从2021年1月1日起针对房企全面实施，规定中的“三道红线”指剔除预收款后资产负债率不得大于7/10，净负债率不得大于1，现金短债比不得小于1倍，四挡管理分别指“红、橙、黄、绿”四挡，两者结合起来，当房企三道红线全踩，也就是“红档”以后就基本无法通过金融机构融资了，当踩了其中两道红线，也就是“橙档”，融资会受到一定影响，有息融资增速不得超过5%，当踩一道红线，也就是“黄档”，有息融资增速不得超过10%，三道红线均未触碰，可以达到有息融资增速最高不超过15%的标准，也就是说，房企接下来能从金融机构融到多少资金，取决于自己是否“踩线”和踩几道线。
这样一来房企的日子势必没有过去那般逍遥快活了，一方面融资渠道开始收缩，现金流的重要性显得更加突出，另一方面大部分房企都面临融资难的压力，急需回笼资金，房价的竞争会被突显出来，换句话说，以后房企的资金来源会越来越依赖市场资金。
其次是对银行提出的“集中管理”，根据央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，从2021年1月1日起，全国各大银行分别按照中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行划分为5档，从中资大型银行到村镇银行的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%，个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
从对银行“集中管理”规定来看，大方向上对银行用于房地产行业的资金进行了限制，银行不能再超标向房地产行业输送资金了，对于已经超标的银行，接下来势必会对房地产行业进行截流，直到房地产贷款或个人住房贷款在规定的上限以内，也就是年初曾遇到的部分银行没有额度用于房地产行业贷款的情形，在这种情况下，房地产行业不会向过去一般享受银行的资金猛灌了。
最后是对房地产发展的规划，在“十四五规划”和“二O三五年远景目标建议”中，重点提到要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，加快完善多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，官方文字通常都是文字越少反而越重要，而这几句话恰好指出下一步房地产的发展方向，总结起来就是要完善房地产整体结构，保障不同人群的居住需求，还要加快租房制度的建立，确保租房和买房在生活中享受同等权利。
不难看出，接下的5年甚至15年里，房地产市场由商品房主导的时代或将过去，紧接着到来的是多个不同方向的住房供应，比如公司自建房、公租房、共有产权房、长租公寓等，随着这些不同类型的住房推向市场，刚需或许也不再为买房纠结了，可能上班到一定年限或作出一定贡献，公司就会为员工修建住房供员工家庭长期生活居住，也有可能考虑到房价的压力和租购同权的到来，并不一定非得买房了。
基于以上三个“新规”下，楼市的变化对购房者或投资者也将带来不确定性，内行人士透露，无论是买房还是卖房都要早做决定了：
一、对购房者而言，定理依旧没变：早买比晚买合适，房地产快速发展了近22年，但是并不意味着未来房子会彻底不值钱，也不会如网上“房价如葱”所言，房子占城镇家庭资产比例达到70%，对全国经济稳定而言，房价下跌对经济增长没有一点好处，相比房价下跌收入提高更加实际，此外，从各个调控方向来看，目前没有一项调控对刚需购房者不利，也就是说，买房子不仅仅是为了居住，依旧具备一定的保值效果。
二、对投资而言，影响房价变化的因素通常是地价、金融、货币、人口，从2018年起，全国排名靠前的房企均表示要收紧拿地扩张的态势，说明楼市行情目前达不到高速发展的趋势，从金融端对房地产资金的收紧、人口流入城市逐渐达到饱和、城镇家庭房产持有率达到饱和来看，接下来房价想要大涨基本不会发生，再者政策方向也十分明确：稳房价、稳地价、稳预期，由此可以看出，房子的金融属性将很难快速提升，房价上涨趋势不变，但绝不会快速上涨。
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