未来5至10年，这四类房子可能会贬值，懂行的人都在选择逃离

　　国内房地产已经持续火热了20多年，回顾2020年之前，楼市一直呈现供不应求的局面，房价也在涨个不停。这主要得益于中国的城镇化建设。数据显示，房改之初城镇化率为30.40%，截至目前则达到63.89%。这期间不仅城市的原住民从低矮的自建房搬进了高楼大厦，大量的农民也离开了乡村的农宅，住上了干净舒适的商品房。

　　住房需求的持续增加，城市住宅建设用地越来越稀缺，以及投资需求占比过大，带动房价不停上涨。数据显示，全国平均房价从房改之初的1845元每平，上涨到了现如今的1.1万元每平（截至2021年第一季度），整整上涨了近6倍。而在北京上海等超大城市，房价更是突破天价，局部区域价格高达20多万元每平，则平均房价上涨了几十倍。而早前那些抓住房价上涨机遇投资房产的人，则个个赚得盆满钵满，实现财务自由，达到人生顶峰，因此过去买房绝对是稳赚不赔的买卖。

　　这段时期房地产市场的一个显著特点是，由于有大量的房住需求支撑，无论是新房还是二手房，流动性都极强，早期买房几乎不需要考虑房型、位置、配套等条件，“随便买”都可以赚钱，想转手也非常容易。

　　但是到了2020年以后，市场环境开始发生变化，楼市“拐点”来了。

　　一是随着各种住宅产品的不断入市，房子总量进入饱和状态。央行发布数据显示，中国城镇居民家庭住房拥有率96%，没有房子的家庭不到4%，超过30%的家庭拥有2套房子，超过10%的家庭拥有3套以上房子，户均达到1.5套。另有机构数据显示，一二线城市空置率超过20%，三四线城市空置率达到30%左右，全国住房空置率超过国际警戒线，进入严重积压区间，另外每年还有大量的新建商品房不断流入楼市，我们的房子过剩了。

　　二是多地二手房库存量激增，市场成交量下滑，房子有价无市。根据58同城、安居客的数据显示，3月份全国二手房新增挂牌房源量环比上涨了83.9%。截至5月30日，热点城市深圳当月二手房成交量环比下降了近4成，而目前郑州、武汉、成都、青岛、重庆、南京、哈尔滨、广州等城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中重庆市区的二手房挂牌量更是超过了20万套。而在一些三四线城市，房子挂出去一年半载卖不掉的情况很普遍，房子有价无市已经成为新常态，北方很多城市的二手房则集中下降，鹤岗的房子跌至白菜价。

　　三是楼市调控更加严格，管理层和金融机构从融资端切入，抑制投机炒作房地产。央行自去年年底开启“去金融化”模式，不仅提高房贷利率，同时还出台了“限贷令”。今年以来，东莞、深圳、郑州、武汉、南京、成都等热点城市的房贷利率普遍上调，而银监会则对不同级别的银行和金融机构设置了房贷上限，既限制房企开发融资总量，也限制购房者住房贷款总量。截至目前，杭州、合肥、南京、惠州、武汉、重庆等多个城市，部分银行还停止了二手房贷款业务，各地监管层严查经营贷、消费贷违规流入楼市，直系亲属提供的首付款，也要追溯6个月前的流水等等。总而言之，炒房融资的端口被掐断以后，炒房客的日子很不好过。

　　四是各地楼市出现分化，房价与人口、经济的关系更加紧密。现在不仅城市间不同板块的楼价出现分化，不同级别的城市房价分化更加明显，整个市场向一二线城市倾斜，向经济发达的东南沿海城市倾斜。人口流动方向对城市房价走势的影响也愈发凸显，有经济支撑的长三角、珠三角地区的房价越来越贵；中西部地区、东北部地区，除主要省会城市外，大部分城市的房价越来越便宜，甚至出现不同程度下跌，局部地区最高跌幅超过40%，燕郊的房价被腰斩。

　　五是人口的数量和结构发生了不利于楼市的变化。过去房价能够持续上涨，得益于中国庞大的人口支撑，但是自2017年以后，国内的新生人口出现连续下降，去年仅出生了1200万人，达到建国以来最低水平。而中国的老龄化问题却更加突出。第七次全国人口普查结果显示，中国60岁以上的老人占比18.7%，65岁及以上人口占比13.5%，已经进入老龄化社会；有专家预测，再过9年即2030年左右，我国将达到深度老龄化。房地产长期看人口。但是众所周知的是，老年人普遍不缺房子，消费意愿和购买力水平较低，年轻人则是购房的主力军。但是已经进入婚龄的00后，总量上却比90后减少了4700万，况且一些经济富裕的家庭，提前为儿女准备了婚房，因此未来10年楼市需求量并不大，能够接盘的人已经越来越少了。

　　那么在进入2021年以后，楼市的另一个突出特点是，刚需变得越来越少，投资者更加谨慎，买房需要注重位置、城市、配套等多方面的内容，房子“随便买都能赚钱”的时代终结了，房地产快速发展、造富于人的模式无法复制了，买房稳赚不赔的好日子一去不复返了。

　　那么在市场由量变到质变以后，留给我们的思考是，未来5至10年，房地产市场会发生怎样的变化？哪些房子会升值、哪些房子会贬值？

　　有业内人士就认为，由于刚需购房者数量减少，人口不断向大城市聚集，今后房地产市场分化的情况只会加剧，不会缓解，而房价能够继续保持上涨的，将是处于国家城市发展规划的都市圈、城市群内的一些城市，亦或东南部地区大城市周边的卫星城，而那些远离城市群、无区位优势、经济发展薄弱、人口常年流失的绝大多数三四线城市，在空置率居高不下，供应又大幅增加，需求严重枯竭的情况下，房价将进入调整期，或者在通胀等因素的掩盖下出现阴跌。

　　这其中有四类房子将会贬值，懂行的人已经撤资逃离了。

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