长三角楼市来袭，苏州已成房价洼地

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　　提问：苏叔，你好，本人想在姑苏区买房，朋友说不建议在哪里买，想问一下姑苏区不能买房吗？在哪里买会比较好呢？

　　苏叔：你好，姑苏区的古城区新盘不多且多为别墅，区域内主要是老破小二手房，基础设施老化，户型落后，居住体验较差，但周边配套完善，公共交通便利，如果对学区要求不大，不推荐购买。姑苏区的沧浪新城面积太小，金阊新城城市界面较差，新房不多，主要是安置房比较多，如果要买房的话，建议买在平江新城， 区域内配套完善，户型较好， 交通便利，无论是买新房还是二手房，可以选这里。

　　提问：苏叔，您好，最近看苏州楼市的文章，看的眼花缭乱，有的说今年苏州房价会涨，有的说苏州房子买了就套住了，请问今年能不能在苏州买房，如何买？

　　苏叔：你好，是可以买的，关于如何买，在苏州买房无非是自助与投资两个方向：

　　从买房投资来看，投资要关注房屋持有成本与租金收益率，基于房住不炒的背景之下，在苏州买房购置成本不断提高，如果房价涨幅与租金收益率达不到相应标准，即低于持有成本比率，那么就是一次失败的投资。不够理性的加高杠杆，期望获取的高利润会伴随着高风险，因此在苏州买房投资，加杠杆需谨慎。除此之外，投资还要注意选择具有成长性的板块，因为各方面发展已经成熟的板块虽然流动性较好，保值能力强，但增值价值不会太高。建议投资环沪板块，因为随着上海楼市调控政策加紧，环沪区域的房价会有一定的溢价，值得关注的有昆山花桥、嘉善、嘉兴、太仓板块。

　　从购房自住的角度来看，对刚需来说，如果房价与杠杆在能够承受的范围之内，可以选择尽快在苏州购房，仓位是比较重要的一点。刚需购房时，要尽量选择核心区域或者离核心区域较近的房子，比较有购买价值的是市区中带学区的老破小与地铁盘，这两种房产有教育资源与交通优势，而且居于核心区域，流动性高，保值能力较好，另外，一些近核心区的新房也可以考虑，购房者可以根据个人需求选择房产。

　　提问：苏叔，你好，外地人在苏州，目前长三角楼市发展态势旺盛，南京、盐城这些地方房价都涨了。苏州的房价怎么样？上涨了吗？还有一些余钱打算投资房产，请问当前投资买房现在可以买苏州吗？

　　苏叔：你好，长三角房价持续上涨，首先是南京新房市场蓬勃发展，热门板块的楼盘首付高达8成，购房门槛变高，预算不断增长。另外盐城、南通和常州等地房价也持续上涨，新房价格高达3w+，而苏州一些热门板块如尹山湖等，新房均价还不足3w，可见苏州的房价是不高的。其次，高地价决定了高房价，金华义乌一宗地块竞以36060元/平成交，而苏州好的板块也才30228元/平，苏州的地价是相对较低的。此外二手房可以看出房产市场的发展方向，上海、南京、杭州以及宁波等长三角热门城市的二手房均价都呈上涨的趋势，只有苏州涨幅不大，比较平稳，且房价均价较低。在这些因素的作用下，苏州成为长三角地区的房价洼地。由于严格的限售政策，以及对开发商资金和购房者信贷的严格管理，苏州房产市场总体呈现平稳发展的趋势，对于购房者来说，苏州的房子是值得购买的。

　　提问：苏叔，你好，听说苏州东站定下来了，这是不是意味着甪直要起飞？这边还有其他规划吗？

　　苏叔：你好，会带来利好。苏州东站规划落地桑田岛，未来将连通两条城际铁路，一条高铁线路，全面完善苏州铁路交通出行网络。苏州东站计划定址桑田岛，这对于园区独墅湖科创片区与桑田岛区域的发展将是较大的促进，同时周边的吴中甪直板块与郭巷等区域也将受到较大利好。甪直板块承接园区桑田岛产业外溢人口的居住需求，板块内教育、地铁以及产业利好不断，再加上苏州东站规划，未来板块还将有不错的升值空间。另一个重磅规划则是山姆会员店将择址吴江，成为苏州第五家山姆会员店，山姆会员店的入驻将极大完善苏州湾的商业配套，给周边居民带来更为优质的消费体验，而商业配套的提升对于板块价值也将有较大的提升。苏州买房建议，详见内部分享。

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