住郑州老破小真的不好娶老婆吗？
“再不卖掉老破小，我真的娶不到老婆了！”
这是刘涛（化名）给父母下的最后通牒，经过几次无疾而终的恋爱，以及几次没有结果的相亲，刘涛终于说服了父母，同意卖掉家里其中两套金水区的老破小。
从筒子楼、自建房、公寓式住宅、loft、点子楼到板式楼、洋房、大平层的高楼林立、灯火辉煌，在郑州的发展中，住宅更迭与城市共生长，房子和人一起在改变。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：麦子君 美编：小樱 校对：大豆
01
我们的家？贫民窟？
这两年，不光父母着急，刘涛也真的急了。第一批90后已经进入而立之年，结婚早的孩子都上学了！95后都已纷纷踏入适婚年龄，出生于92年的刘涛还没有结婚。
结婚就要有房子，刘涛家有房子，并且还不止一套。父亲老刘在金水区年轻时买了三套房子，最大的79平，最老的建于上世纪80年代，刘涛出生于他们家的第一套房子里，成长于第二套房子里，后来在刘涛十几岁的时候，老刘又买了第三套房。
刘涛毕业后陆陆续续交往过几个女孩，都因为各种各样的问题没有走到最后。现在的未婚妻也是经同事介绍相亲认识的，两人相处了一年左右，都到了该结婚的年龄，彼此又合得来，最近开始谈论结婚的话题。女孩去了刘涛家里几次，对各方面都很满意，如今唯一的诉求就是不住在破败的老社区，买一套新房子。
老刘夫妇不愿意卖房子，他们认为住在这里习惯了，而且生活很方便。于是，刘涛与父母便爆发了有史以来最激烈的一次争吵。刘涛说：“我们又不是穷人，为什么要住在这样的贫民窟？这破房子再不卖，我真结不了婚！”
父亲老刘听了以后异常伤心：家里又不是没房子，现成的房子好几套，想住哪一套都行。虽然有些破，但肯定会都会按照婚房的标准重新装修，怎么就不能住？不能结婚呢？
老刘夫妇一度想不通：出门就是菜市场，楼下全是饭店，几百米外就有学校、医院，作为城市的核心区域，不知从何时起，这里突然变成了很多人口中的“贫民窟”！有这么便利的贫民窟吗？！
但儿子的诉求更是赤裸裸的现实。刘涛几次恋爱相亲不成，虽之前不是完全因为家里住在老破小而吹的，但此次对方明确提出：结婚的话要有新房，实打实的新社区、新房子，而不是旧房翻新的老破小社区。
老刘明白，儿子的婚事拖不得了，为了儿子的婚事，自己必须得妥协。
新房子有好物业，装着中央空调、地暖、新风系统等新设施，社区里有健康跑道、健身设施、儿童游乐场，房子宽敞又舒适，一切设备设施都符合年轻人的心理诉求。
老刘知道，自己对老房子有感情，孩子对老房子也未必没有感情。但感情归感情，经过这次争吵老刘也清醒地意识到，老房子真的到了该出手的时候了：房屋老旧、设计落后、缺乏维护和保养，房子也和人一样，进入到了风烛残年，已不再是优质资产了。涨不动的时候，不如卖掉置换更加优质的资产。
都说长江后浪推前浪，自己和老房子都老了，再不改变观念，就要被后浪拍在沙滩上了。
近几十年来，郑州的居住水平经历了从筒子楼、自建房、公寓式住宅、loft、点子楼到板式楼、洋房、大平层的进化，在城市的发展中，住宅更迭与城市共生长，房子和人也一起在改变。
02
逐渐老去的主城核心区
金水区以北三环为界，大致可以分为金水南和金水北，如今金水北势头正猛，引领着整个郑州楼市的发展态势，尤其是今年开年以来，更是作为郑州楼市五大热点区域之一，涨幅达到10%-15%。
当金水北各个新盘在争先恐后纷纷往2万+上窜时，金水南核心区老破小却正在逐渐沦为很多人口中的“老破小”，这类住宅主要由上世纪八九十年代的老旧家属院小区和2000年以后的公寓类住宅组成，房龄至少在15年以上。
不止是金水南，还有中原区、二七区的主城核心区域，曾经的“城市中心”，现在的“老婆笑”、被嫌弃。由于位置好，配套成熟、生活便利，主城区的房子从来就不缺乏关注的目光。但关注并不代表热销，更不代表优质。这些老破小社区的弊端严重限制了其房价的升值空间。
近期我实地走访了主城核心区的一些老旧社区，这里除了一些已改造过的老破小社区还有很多未改造的老破小社区以及建于2000年以后的一些公寓类社区，如米兰阳光、青年居易、雅阁思达等。它们都有一定的共性，处于楼市的下行：
1、户型设计落后。老家属院或者老小区基本都是满足人们基本生活需求的小户型：70多平的三房，60多平的两房，30、40平的一室一厅等。房间狭小，空间局促。
2、小区的物业及配套设施跟不上。虽然不少社区都加入了老小区改造，改造完之后外立面环境和绿化都有了很大的改变和提升，但是户型设计、绿化、物业等与新楼盘仍差距甚远。
改造中的公安分局家属院
还有不少老破小社区尚未进入改造计划，生活环境更是恶劣无比。
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