北京学位房爆雷给广州的启示
亲爱的球哥您好：
希望有幸能被抽中读者来信，我简单介绍一下自己的情况以及提出一些个人疑问，请您解答，谢谢。
我，男，目前在广州珠江新城某医院工作，2018年毕业时，跟朋友合伙买了广海xx园小区的房子，当时买的时候单价差不多4.2，那时煞笔呀（赶上脑残了），买之前我没有做任何功课，连同小区房子的成交价位都没了解过（出于对朋友的信任，还是出于自己的脑残我已经不知道了，手动狗头），我不知道他当时咋想的，反正他利用那套房子拿到了几十万的单位安家费，那时完全是被忽悠，从炒房客手里接盘了那套房子（正如您之前发文说的，几万块钱的劣质装修，墙上挂着油画、桌上摆着花瓶，充满了艺术气息！！！！我现在看哪个房子是这种布置我都想吐，哪个中介给我推这种房子，我就觉得他是沙雕）。
去年到现在，天河公园周围房子涨了一大波，就那个小区没有动静，我猜原因可能是：1、小区寂寂无名，房龄太老，又无电梯（现在在加装）；2、学区虽是棠下小学，顶着省一级的学位，然而好像并没有什么卵用；3、小区环境和物业太差。现在东拼西凑加啃老，能凑够200万左右的首付，想买个房子，跟您请教以下几个问题：
1、请问您对广海xx园那套房子的处置有什么建议呢？因为我现在首套名额还在，所以也没有很着急卖掉。简单介绍一下那套房子，三楼、面积不到60，原本是2房、被炒房客改成了3房，其中一个小房间的窗户是对着走道，无阳台，东南向，现在在加装电梯。
2、眼瞅着房价越来越高，而我自己本身又属于刚需买房，所以想上车（ps：我后面可能会去海珠区工作）。买房主要考虑以后孩子的教育，想买个学位房，然而学位房又在改革，加之自己以后孩子用学位也要5年以后了，所以我不知道现在要不要着重考虑学位问题。另外，这套房子买了应该也不会住，可能还是主要用来增值（非炒房目的）、或者说财产保值，最低也要跑赢膨胀。所以您看我往天河和越秀好学区买的话合适吗？
关于卖房和买房本想去球哥公司当面咨询了解的，但是鉴于最近工作实在是太忙，一直未能如愿，希望能通过这封读者来信初步了解一下，谢谢球哥。
雪球回复：
总结一下，你有一套广海花园，是医务人员，未来可能去海珠区工作，手上有200万首付。你的小孩现在应该是1岁了。现在纠结下一套房的购房方向。
关于你第一个问题：
广海花园现在在加装电梯，我不了解执行到什么流程了，如果只是公示，那不代表能加装，如果已经在搭棚的话，就能以电梯房的价格卖了。
如果确定能加装电梯，就卖了吧，这房子没必要持有在手上。现在卖4.5~4.8万左右一平是没问题的。
关于你第二个问题，先说说学位房最新的政策动向：
北京学位房爆雷给广州的启示：
背景是去年北京西城发布了政策，凡是2020年7月31日之后买房过户的，孩子读书全按多校划片来走。
近日家长们报名发现，在政策后，去年731之后买房的，今年网上填报志愿基本只有渣小学可选，本区学校全部不能报，只能报相邻学区的渣小学。
简单说，在2020年7月31日之后买房的，哪怕是买了德胜和月坛这两个最优质的学位片区的，学位都不对口，整个片区已失去学区的属性。
从北京可以看到，这次改革的推动是来真的，北京都敢强行推进了，何况是广州呢。这次是摆明不怕家长们维权散步的了，毕竟事前也公示了。
同理，广州也在推进多校划片改革，比如之前的天河区四小学（华阳，龙口西 ，天府路，旭景）宣布2021年8月31日后入证的房子，不再保证对口入学，学位爆满后会进行调挤。
接下来，广州的热门小学都有可能跟进该政策，因为近几年的学位房购房热，再叠加二胎出生潮，必然会导致热门小学学位爆仓的，调控是在所难免的。
所以，如果想保障入学，最安全的做法是在政策公布前出房产证，和入户。
接下来如果学位不够，或有政策变动，大概率就是以出房产证时间，和入户时间进行优先排序的了。
但同时也要提醒各位，即使你早买房保障了入学，后面如果政策变动的话，虽然不影响你入学，但会影响到你的学位房产的价值，影响到售价。
由于政策的不确定性影响，接下来学位房的投资价值会降低，大家以自用的心态去买吧，不要期待太大的升值空间了。
接下来回答读者的问题 ：
小孩5年后读书，现在你走卖一买一的流程，其实时间是刚刚好了，并不远，你不需要再买套房作所谓的投资。
事实上，大部分人都不适合以投资的角度去考虑买房的；首要任务是先买一套好的房子供自已住。
你说到的学位改革，其实现在更需要考虑早点买入学位好的房子，先锁定入学资格；因为现在总的学位改革方向，是先出证，先入户，就优先入学。
也考虑到你的小孩还小，还需要卖一买一，整个买房流程走下来都要一年了；再加上装修和散甲醛，又要半年至一年了。所以，现在考虑挂牌换房的时间是差不多的了，早买早占坑，后面的改革就影响不了你了。
所以，建议你卖一买一，买套好点，方便上班的房子，也兼顾学位的房子。
至于你问到，是越秀好还是天河好，最后还是看你的预算，但如果你以后在海珠上班，天河应该不用考虑了吧？
如果把房子的要素拆开，个人觉得，适合你的，首先是位置是方便你上班。
其次，是需要三房，小区环境也好点的。
第三点，才是学位。
综上，如果你考虑天河（华阳，龙口西），和越秀的房子，那至少要800~1000万才有好点的房子。
如果钱不够，可考虑海珠的市二宫，江南西和昌岗一带的学位房，我之前也写过不少，你可以去翻翻，也可以过来我公司咨询，500~800万也有个不错的三房的了。
我发现很多朋友都有这个毛病，就是自已的首套房都没处理好，就想着买套房投资，然后曲线救国；其实现在的行情不太适合投资的了，大家回归自住的考虑吧。
不过，海珠区的二手房交易现在还是挺活跃的，不太受调控的影响。
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