合理运用杠杆，你本可以更有钱
阿基米德说过一句话，相信大家都耳熟能详了：给我一个支点，我就能撬动地球。
说的就是杠杆的重要性，花小小的力气，撬动大吨位，以小博大，高效率。
实际生活里，杠杆原理随处可见。比如老板请了一堆人给他干活，你拿你的月薪，公司效益的大头归他，你再勤奋几年，你老板都可以住汇悦台了。老板杠杆了你，给你支付一笔小小的薪水，买下了你的时间跟技术，为他创造更大的效益。
说回我们买房，最直接的首房首贷名额，3成首付的杠杆，做足30年房贷，年限长+利息低，这是国家给每个人颁发的红利，弥足珍贵。悄悄地告诉你，市场上那些借名买房的，一线城市一张3成首付名额往往可以占到利润5%-15%个点。
可惜大部分人不稀罕如此珍贵3成首付名额，理由很简单，贷得越多，还得利息越多，背负30年的债务，哪有什么诗与远方？
比如说300万总价的房子，首付三成90万，贷款7成210万，月供每个月大概1.2万左右（等额本息），30年利息合计都不止210万了，总利息比原贷款还多，别玩我了，再怎么通胀也不至于这么玩吧？
一想到这里，大部分买家可能会东拼西凑，凑齐300万全款在广州安安稳稳上车了，往后的日子就继续努力搬砖，每个月好好赚钱，存点小钱旅旅游，房价再涨也不关我事了，反正我也置换不了。
理性看，这种做法也没错，人各有志，不想给利息，不想给银行打工，关起门来自己过得舒服，没有房贷压力确实很爽。
但是老狗接下来重点是要跟你说一下别的买家会怎么买的，给大家参考一下，只是把我看到的跟大家说一下，大家知道老狗，一直以来坚实拥护房住不炒的政策，不鼓励全民炒房。
“他”认为，房贷是对抗通胀的利器。今天的钱，更值钱，明天的钱，不值钱！每个月能尽量少还月供就好，最重要的是，“他”可以利用杠杆实现弯道超车，完成一次阶层的跨越。
怎么玩呢这类人，手握300万现金，他绝不全款去买。比如要买一个600万总价的房子，首付三成180万，中介费、税费这些摩擦成本20万搞定，商贷30年，月供近2.5万（等额本息），工资除去各类开销后只能拿出1万来做月供，但是他留了100万备用金，足以供5年有多了，且大部分人的收入会逐年抬升。
想想过去5年时间发生了什么？16-17年广州一轮翻倍行情，20-21年又一轮分化行情，5年时间，足以容纳新一轮楼市行情。
当然，5年的楼市周期不是绝对的，醒目的“他”一般会捉时机再去，早就说过，投资想赚钱，靠的是捉住时机买对房子大杠杆上一波。比如预判到买入后不久能涨，也不难哈，去年黄埔放松购房门槛开门迎客，深圳、东莞楼市持续火爆的大环境下，看到信号抢跑入场都来得及，广州历来的行情，都是慢悠悠的，就算2021年春节前入手，也可以做到受益匪浅。
好了回到原话题，假如有幸买入一两年内喜提一轮楼市行情，那“他”完全可以跟之前那位全款300万的买家在资产这条赛道上拉开很大一个身位。一轮行情我就按5成来算吧，实际上600万的房子只要动动脑子买对了轻而易举超5成涨幅，而300万的房子超5成其实有点难度的，投资买房要想获得更高的回报，付出的成本是少不了的。
300万的全款房子，涨5成，多了150万，花的是300万全款，回报率50%；
600万的按揭房，涨5成，多了300万，花的是180万首付，利息在如此大的增幅面前可以忽略，回报率高达160%以上。
这就是3倍杠杆的威力了，秒杀银行一众理财产品。
老话说得好，把钱存银行，等于把钱借给别人去投资，你赚的是小几个点利息，人家赚的可是你的一副身家。
写到这里估计大家也会有个疑问，他们这种人贷这么多款，每个月还要还2.5万的月供，备用金迟早也会耗完，那怎么办？
这时候，一般会有三种做法：
后面内容比较敏感，写给希望在房产投资路上实现弯道超车的有心人看，即使供不起，也有办法过渡下去，千万不要让自己手头上万把来块的工资水平限制住自己财富的天花板。
第一种，比如说过了几年他的收入提上去了，可以靠自己的收入供得起房贷，那就继续供，长持好标，下一轮行情继续涨；
第二种，广州限售期是2年，2年一过就可以开卖了，卖了回本，即使全款买回之前那套全款300万涨到450万的房子，手上还有不少的盈余，有点延迟享受的感觉了；
第三种，继续裂变。
不用震惊，看似山穷水尽已经没有子弹继续买一套对吧？
不，其实你一直都有。房子涨上去了，增值部分是可以重新抵押灵活处理的。
600万涨到900万的房子，垫资还清房贷420万后变成全款房了，重新再抵押出7成，那就是630万（横盘期拉评估价的时候会更高），扣除垫资后还有210万。
还款方式可以采用先息后本之类的（3年期，或者5年期的，到期再续），年化算4.3%左右吧（资质好的更低），月供2.2万，纯利息不还本金。
乍一看挺吓人，实际上之前房贷420万，月供2.5万里利息部分也要1.9万左右了。房贷里面，前期的本金还得少，主要是给利息。
你要把这210万搞出来后，即使你不买，继续拿这增值部分钱去还贷，也可以让你近10年无忧。10年不来一轮行情？想想10年前广州房价跟现在对比差别有多大？如果不看好，完全可以忽略，投资要想有高回报，肯定会有一定的不确定性的，如果百分百大家都看好后市，大家一有钱就跑去买房炒房，那你也没啥赚头了。
更大胆的做法，就是把这210万里面拆一部分出来做新的首付（留部分做月供备用金），捕捉下一轮行情，启动前裂变多一套，一轮行情两套在手，总比一套好很多。还是那句话，杠杆加到多少你自己心底是最清楚的，留足备用金就好。
裂变的过程刚开始会稍微有点折腾，比如要捣鼓一张3成首付房票出来（Lh之类），要提前搞一张营业执照申请抵押贷，做好流水，还有预留一笔垫资费，摩擦成本肯定是有的，只不过出一点小钱让你挪腾出一笔大的资金出来，不美吗？
平时有空可以多找几个贷款中介聊聊（尽管部分贷款中介素质很低），交流下碰撞出新的想法也比闭门造车强。
要打破常规的思维惯性，尝试接纳新的思维，最后实操用不用另议，知道有这么一条路就好。当然你有钱有房票就不用这么麻烦，如果你子弹不足，房票不够又想利益最大化，只能抄小路走捷径了。
房产占据大部分家庭资产的大头，一个人要想在房产投资实现弯道超车，金融思维要打开，可以适当跳出自己的收入来衡量自己的月供水平。
见过太多人月收入1万，然后拿着600万现金准备全款或者说7成首付去买房，不敢多贷，怕以后还不起月供。
请不要框定在现有的月收入范围，月收入不应该是你的天花板。
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