釜底抽薪的青岛主城｜新房放量 多少开发商会从美梦中冻醒？
买一套好房子
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文/观察员老王
2021年上半年，以浮山后为代表的青岛主城，楼市一片欣欣向荣。不仅仅是大云谷崂山金茂府·悦府的热卖，华新园·东宸府、青特·星城等项目，在远洋万和公馆、金地·宸悦等项目清盘之后，都卖得不错。特别是地王横空出世之后，青岛市场上久违出现的高价车位捆绑，再次重现江湖。
然而，不论是新都心——浮山后一线，还是整个大市北，都会迎来新一轮补仓。特别是老四方腹地，将迎来新房供应的洪峰期。
去年浮山后楼盘的“挺”经与“熬”字诀，今年是否还会依然适用呢？
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主城长红的根基松动
对于一个严格限购、限贷的城市来说，楼市支撑就只剩下改善族了。具体到主城，青岛相当比例的改善族都会有另外一个标签：换房族。所以，我们在讨论主城新房的同时，一定要有一只眼瞄着二手房市场。
2021上半年年，青岛二手房共计成交39306套，同比2020上半年上涨48%，这个数据相当亮眼。
具体到各区市，市北区今年上半年成交二手房7366套、李沧区上半年成交二手房5030套、市南区2950套、崂山区上半年成交二手房1784套，总计有17130套二手房。
就今年这个市场，有多少人卖了房子敢把钱放在手里睡大觉，而不是立即冲进市场再买房？主城置业的方向，主要集中在两个方向——浮山后和新都心。但是新房的供应有多少呢？悦府开了三百多套房子算是上半年开盘最多的楼盘，但是在1.7万套这个数字面前，是不是还太渺小？所以，我们来看市内四区的库存：
数据来自思源顾问
剔除一些常年卖不动的垃圾房产，其实崂山、市北都是没有多少存量的，这也就是华新园·东宸府等新盘在别的楼盘售罄之后，也能卖得不错的主要原因。
但是在新增人口没有太大变化的情况下，一个城市每年的改善和刚需量基本是恒定的，上半年都换完了，此消彼长之间，下半年总量或许就不及往年了。
更何况，二手房停贷的潮已经波及到了青岛。根据业内人士的统计，青岛已经有多家银行针对二手房停贷，绝大部分银行都是额度紧张，这对于新房来说无异于釜底抽薪。
二手房卖不掉，对于青岛主城来说是最大的利空。换房族的名额空不出来，资金也腾不出来。对于青岛这个城市来说，缺少了二手房支撑，哪怕是最火的浮山后，市场的根基都会出现松动。
除了口碑、产品力、性价比俱佳的金茂府两个产品系外，别的楼盘恐怕都难以保证三位数开盘量之上，仍然获得高去化率。
然而在这种形势之下，主城的供应量却上来了。
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错配之下的苦夏之战
在6月末，大家可能只看到了卓越坊、中海寰宇时代陆续开盘。实际上，融创在老四方的承建项目也有一栋商品房可以销售，这个被命名为臻阅的产品，量不大，但毫无疑问会分走周边存量不多的地缘客户。
在臻阅之后，我们先不看开平路45号的地王项目，而是看已经号称开始装户的华新园·央和府。和东宸府相同的是，这个楼盘也是由极少在青岛主城露面的小建筑商承建，与东宸府不同的是，这个楼盘没有学区加持。
但是，我们从量上去看，这个盘会给老四方片区再增加15万㎡供应量。
如果这些盘都位于浮山后，或许没有太大的问题。但是在老四方，目前就比较头疼了：一是老四方的二手房，特别是老破小，基本上降价都没人要，这和浮山后量价齐升有本质的不同；再就是老四方目前教育是短板，但是还没有开发商导入优质的教育资源，整个板块目前还是流出的态势，和浮山后因为学区流入也是完全不同的态势；第三点就是老四方的城市界面与浮山后和新都心相比目前还有差距，年轻刚需抗性也不小……
所以，华能郡府降价也卖得一般，不仅仅是产品力和宣传力度的问题，其背后还有老四方地缘价值逻辑。
而且，我们从新盘分布来看，老四方想要虹吸周边的改善族，也比较难：李沧现在有海信东山府和金水·云麓；市北湖岛板块保利时代也已经开盘，卖得还不错；在崂山，依山伴城这个低价盘同样会分流不少首置族……
很明显，2021年的下半年，青岛主城是一个错配的局势。地缘支撑比较弱的老四方，新房呈现了井喷之势，市场分化会进一步加剧，对于老四方的大部分开发商来说，这可能是一个苦夏。
那么，有没有一种可能，在浮山后、新都心无房可售的情况下，再出一个地王，恐慌的刚需被挤压到这一板块，区域内的楼盘就如同金地·宸悦、东宸府那样，慢慢把房子熬光了呢？
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新盘补仓热区也不缺房
如果我们认真盘点一下，会发现下半年新都心-浮山后-崂山一线也不缺房子。
新都心这个板块，需求是有的，但问题是锁定这个区域的刚需族，对于高总价的精装房有点难以承受。不要说高总价的精装房，就是青特·星城提价之后，人气都不如之前。
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