福州金山，这两比肩外滩的品质豪宅，为何如此不受待见，能买吗？
话及金山豪宅，就不得不提融侨外滩，外滩不仅是金山的外滩，还是福州的外滩，外滩几乎成了福州豪宅的代名词，成了福州每个高端楼盘不断效仿的榜样。这不，去年年底世茂帝封江项目，就曾喊出了“唯有外滩超越外滩，一半江山一半城”的口号，结果证明，只不过是东施效颦，不提也罢。而身处金山板块，同样还有一个定位高端的楼盘，更是自诩福州版的汤臣一品，似有压融侨外滩一头的意味，结果却卖了十几年还在卖。此外，在金山二手豪宅当中，也有一个楼盘09年左右开盘之初，无论是地理位置、楼盘定位、户型设计、开盘价格都足以跟融侨外滩一较高下，最终却也沦为了凡品。
一个卖了十几年还在卖，从毛坯卖成了豪装，甚至开出每套30万佣金来进行分销，包括线下房产中介公司，也包括线上各类自媒体大V，可结果依然不受待见，举步维艰。另一个更是彻底丧失了与外滩一较高低的勇气，沦为了一平方单价两三万的普通房。但是缺少自知之明也好，出现定位偏差也罢，从产品本身的设计角度来看，它们并没有错，相比较于普通的刚需房产品，它们还是有着一定的优势，正所谓瘦死的骆驼比马大，讲的就是这个道理。那么对于一般的改善家庭，该捡漏还是该避坑，我们一起来聊聊。
贰|楼盘推荐
1、中天金海岸七期云顶苑，09年 2、公园道一号天匯，08年
01|云顶苑
云顶苑全称中天金海岸七期，开发商是天泽房地产开发有限公司，名不见经传的福州本土小公司，在福州基本没什么代表性的楼盘项目，更没有豪宅开发的经验。那为何会有底气开发云顶苑这个豪宅项目呢？我的理解是，因为有了中天金海岸前面几期的成功开发，加上09年左右也是房地产的鼎盛时期，所以乘势而上，搞搞豪宅产品也未尝不可，结果是开发商赚了，但是那些弃外滩而投云顶苑的“有钱人”可就入了大坑了。大家同样都是定位高端的豪宅社区，同样都是花钱找关系买入的有钱人，如今却是云泥之别。
外滩有江景资源，云顶苑有园景资源，零距离630亩金山生态公园，以及总长约1700米的流花溪，符合豪宅对地理位置挑剔的特性，比如福州当下有名的改善房项目，建发养云跟建发和玺，二者同样也都是占据着稀缺的园景资源。云顶苑共开发了4栋楼，1号楼跟2号楼沿公园一排，总高8层，并且一层一户人家，两栋楼就16户，单层设计面积是345平超大平层；3号楼跟4号楼位于二排位置，3号楼总共25层，两梯两户设计，共50户人家，户型面积是265平；4号楼总共25层，两梯四户设计，共100户人家，最小户型面积是188平，总计才166户，人口密度低到令人可怕，就算外滩也要自愧不如。
可就这么一个无论是地理位置还是产品设计定位，完全不逊于外滩的豪宅项目，为何如今却沦落为与普通的商品房一样呢？参考幸福里APP的房价数据，如今云顶苑单价仅仅2万8左右，与普宅单价无异，交房至今总的交易量差不多才18套左右，着实令人唏嘘。原因我总结了三点：（1）开发商没有知名度，缺乏品牌可信度跟品牌溢价率以外，物业也是很渣。
（2）一个豪宅社区，竟然还无法做到人车分流，门岗也就依靠几位老人家轮流值岗，外来人随进随出，这是最大的槽点，你让他人如何相信你是一个豪宅社区？（3）户型面积太大，按最小的188平来算，总价也要500万以上，265平就要接近千万，345平更是千万之上。试问如此预算的家庭，如今福州哪个品质新房不能买，谁会来选择一个落魄的豪宅，所以出路很简单，那就是降到刚需愿意接盘为止。
02|天匯
天匯与云顶苑最大的不同在于，它是一个从08年开盘卖到现在的新房项目，估计放眼整个福州也没谁了，如今更是新房加二手房齐上阵。也正因为还有新房项目在售，所以每年还会有一定的营销费用投入市场，有人推广有人炒作，其存在感当然显胜于云顶苑。可是强刷存在感，并不等于就有了知名度，毕竟知名的背后主要还是认可度，炒作终究是炒作，无论你自比上海汤臣一品，还是深圳湾一号，也难以俘获富人之心。否则，再怎么难，也不至于卖了十几年还在卖吧，外滩都开发了5期，你3栋楼卖了十几年。
天匯的开发商是尚景集团，相比天泽地产，尚景集团有着较为丰富的高端住宅开发经验，在福州开发的项目有，台江的海润滨江花园、金山的海润尊品、以及公园道一号，这些楼盘虽称不上豪宅，但知名度也足以名列一方。如今已经退出了房地产领域，而天匯作为其在福州开发的真正豪宅项目，却沦落为这般田地，确实令人痛心。究其原因，我认为也有三点：（1）天匯名义上是独立社区，实则与公园一号B区之间只差了一道门，本质上没有什么社区可言，就三栋楼，其它配套都要与公园道一号B区共享。
说到这，许多人或许就明白了，为何每次看到天匯的宣传视频，第一场景总是那个金灿灿的地下车库，而不是小区大门，因为它根本就没有独立的大门，所以最出彩的还是那个最美地库。（2）至于宣传中所提到的那些，瑜伽室、洽谈室、健身房等等，只不过是扎堆汇聚在架空层的隔间房罢了，与外滩独立的高规格会所完全不可同日而语。所以啊，花上千万的资金去买一个没有社区的“嚎宅”，你会愿意吗？
（3）就要论一论，天匯卖了十几年，从毛坯卖成豪装这件事了，原本按照225平的产权来算，毛坯价大概在680万左右，单价3万/m²这样也就得了，实在卖不掉再降就降点，当成普宅价格卖了就是，毕竟是08年的盘，利润总还是有的。可偏偏要作死，把高楼层的户型都搞成了精装，成本砸进去了，总价款又暴增了七八十万上去，450平的户型精装房的价格甚至到了千万级别。我只能说还没认清自身所在，盲目的自信，购房者根本不在于装修的问题，有钱买豪宅的人谁又会在意你的装修，完全就是画蛇添足之举。如今整的上不上下不下的，低层没人要，高层装修总价太高，别人又不认可。
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