人民需要怎样的房产中介？

房产中介要倒闭了？从最近的舆论来看，似乎是这样的。

8月18日，杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，房东可以在该平台上将自己的二手房挂牌待售，有购买需求的个人也可以通过该平台直接获得相关信息。

该平台基于房管部门的信息优势，不仅在信息上保证了买卖双方的真实可靠，同时还将房产中介隔绝在外。而重点是，作为一个绕开房产中介的官方交易渠道。它所提供的服务与动辄几万十几万的中介费相比，还是免费的。

受此影响，8月19日晚间，中介行业龙头企业贝壳找房股价就暴跌了15%左右；而到了8月20日，话题#房产中介有望被取消#直接登上微博热搜，获得3.7亿次阅读。

这个过程中也有相关报道显示，官方售房渠道其实早在2011年就已经有了，甚至不局限于杭州，像北京、深圳等城市也有相似的平台。某种程度上来讲，这似乎昭示了未来房产中介行业的艰难，而从网友的讨论中，人们也大多期望如今的中介能够被这样的官方平台所替代。

那么，现如今的中介真的会被这样的平台替代掉吗？或者说，未来中介又该以怎样的方式存在呢?

01、为什么都想打倒中介？

杭州“官方售房平台”上线的消息发布后，在很短时间里，网络上围绕这个话题就产生了充分的讨论。在这些讨论中，关键的话题其实也只有两个，即对中介服务的批评和对整个行业的唱衰。

很容易看得出来，就房产中介来说，绝大多数消费者对他们的态度都算不上友好。这种不友好在我们看来，它其实代表着一种情绪，即消费者对房产中介这种形式和它所提供的服务的不满。

相关新闻下方部分网友留言

为什么会这样，经过简单梳理后，我们大致可以将这种不满归结为这样几个原因，它大致包括价格、服务和它们之间的对等关系。

以成都为例，目前成都链家二手房交易为房屋成交总价的3%左右，其中卖方1%，买方2%，按成都平均房价15000左右，一套90平左右的房子卖方中介费大概在1.35万左右，买方则需要支付2.7万左右（如果成交金额特别高，中介费通常能打七到八折），以成都平均5000左右的工资来算，这大致相当于一个人半年里的全部所得。

而在北京，链家的中介费为2.7%，并且这笔钱通常由购房者支出。以北京6万左右的均价计算，想要购买一套90平左右的房子光中介费就需要支出14.5万左右。而即使在北京这样的地方，对于绝大多数打工人来说，14.5万也并不是一个小数目。

但相比于中介颇为昂贵的收费来看，对于大多数购房者所接受到的服务却并没有什么不同，带看、约谈、签合同、走流程。也就是说，不同的房屋、无论成交价的多少，中介付出的劳动其实是一样的。

因此，有网友就认为，现在的中介按房屋成交价提点的收费规则并不合理。他们看来，既然服务是一样的，那么合理的收费方式也应该按套来计算。

而比按成交价收取高额佣金更让人不满的，则是部分地区的中介两头收钱。如成都的链家一样，同一个客单，中介即向买方收钱也向卖方收钱。这在很多人看来，它其实违背了中介的原则。

他们认为，那它本质上应当是交易双方中某一方的代理人，需要站在委托人的立场上，为委托人争取最大的利益。

但中介同时向两方都收钱的情况下，也就意味着中介需要对双方的利益同时负责。但这里面的悖论是，委托双方的利益本质上是冲突的。基于这种情况，加上买卖双方的信息不对称，中介就会演变成两头通吃的角色，在所谓的撮合中选择自身的利益最大化。

也就是说，如果中介想要扮演撮合成交的平台，同时向交易双方收取费用，它其实就应该按成交套数收取固定费用，这相当于消费者给中介的信息服务费。

而如果中介想要按成交金额提点收费，那它就应该成为某一方的代理人，尽可能地为委托人争取最大利益。因为这种利益在标的足够大的情况下，遇到一个好的经纪人，浮动空间可能高达数百万，提点收费也就变得合理。

但问题是，现在的中介一边扮演着交易平台吃完买方吃卖方的角色，同时又按照委托人模式，从客单的成交金额中提点收费，相当于好处被它一个人吃尽了。

但人们对于中介的不满仅仅是因为收费昂贵吗？显然并不完全是，毕竟同样是中介，美国和日本的抽成比率是6%，台湾为5%，香港加上1%的预支费用，整体也在3%左右，而在整个东南亚，大体上的数据也都在3%~5%左右。

所以对于国内市场来讲，中介与消费者的矛盾本质上并不是收费昂贵的问题，而是在收费昂贵的基础上，提供的服务又太基础，以至于让消费者产生了我上我也行的感觉。消费者对中介的不满，最终来自于消费者支出的价格与其在购买过程中的获得感并不匹配。

由此也就导致了杭州“官方中介平台”出来之后，大家纷纷一边倒的认为中介应该，并且能够被取代的原因。

02、信息平台，干不掉中介

那政府的房产交易平台真的能取代房产交易的中介吗？

答案显然是不可能的。因为政府的房产交易信息平台并不能完全解决住房交易的问题，也不能完全满足交易双方的需求。

一般来说，完整的二手房交易通常会经历这样几个流程，它包括确定买家（卖家），达成协议和完成过户。

在房产交易早期，确定买家（卖家）的过程其实就是向外推广和向外征集标的的过程，卖家需要让更多的人知道我要卖房子，买家需要通过“货比三家”来匹配自己的需求。

因此，房产交易中“挂牌”本质上是一种广告和聚集。因为有许多购房者通过这个平台购房，在这个平台挂牌才有意义，反过来只有同时拥有众多房源才能吸引更多的买房者进来。这就是从买家和卖家角度的所谓流量。而作为一个政府的信息平台，如果没有流量，信息再真实，平台再免费，也注定难以促成有效的交易。

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