人民需要怎样的房产中介？(2)

例如，2011年北京就曾上线首个免中介费的官方二手房交易平台，但当时的功能并不全面，没有形成有效的影响力。2015年，北京官方直接上线了二手房交易网站，响应者仍然寥寥。甚至于，如今在房产中介行业里引起轰动的杭州二手房交易平台，也是在2016年就已经上线的，而在这么长的时间里，知道它的人也并不多。

当然，对于二手房交易来说，好的交易渠道只是整个交易的第一步，在这之后的环节里，专业的知识和服务成为影响成交更重要的因素。

例如，在筛选或确定购买一套房子之前，我们往往需要了解许多价格之外的信息。这其中，大到国家二手房交易政策和宏观市场的发展趋势；中到当地城市政策、发展规划以及区位优势和周边配套对当前房价和未来增长的影响；小到房屋结构、朝向，房产背调，贷款利率、物业和小区住户情况等等。

这些复杂的知识结构决定了一个普通购房者很难面面俱到，但每一个细小的错误却又很容易造成巨额的经济损失。除此之外，在确定购买的过程中，购房者还需要预约看房，同时面对少则数个，多则数十个卖家（买家），这也是个人精力所无法覆盖的。而这个时候就需要中介作为专业的角色进入。

到房产交易的最后，中介往往还扮演着风险缓冲和解决繁琐的事务性工作的角色。

首先是风险缓冲，由于房产交易无法做到钱货两清，为了避免卖方卷款跑路或者买方拒不付款，购房资金往往都会先被打入到中介的账户，当所有手续完成之后，中介才会将房款给到卖方。这个过程中，中介相当于承担了一个担保的作用；而一旦真的发生违约，或者房产出现意料之外的问题，中介也将成为那个兜底的角色。

其次就是事务性的工作，房屋成交不只是签完合同，这背后还涉及到备案、过户、缴税等一系列问题。这些流程往往需要辗转在各个政府部门之间，不了解门路的人往往会四处碰壁，浪费许多时间，中介的出现也就恰好解决了这个问题。

总的来讲，政府信息交易平台的出现解决了二手房交易过程中信息流转的部分问题，但房屋交易并不完全是信息沟通，撮合买卖双方那么简单。归纳起来，中介的本质是服务，是替买卖双方解决问题。因此，只要这个底色没有被替代，中介就不可能被打倒。

03、如何成为人民需要的中介

一方面是中介的不可替代，另一方面又是现在消费者又对中介存在的巨大不满。那这种矛盾的背后，消费者到底需要什么样的中介呢？

在房产交易行业比较发达的美国，房产交易的服务者会具体细分为提供信息的房产中介和提供代理服务房产经纪人。在房产交易中，房产经纪人就像律师一样全权代理雇主的事务。所以在美国买一套房子，很多时候基本上不需要购房者亲自出面。

当然，这其实也对房产经纪人提出了更高的要求。在美国，房产经纪人不仅需要看懂专业和合同条款和房屋质检报告，还需要从市场行情到建筑材料应懂尽懂。有相关数据显示，在美国100多万的房地产经纪人中，拥有大学及以上教育经历的占达到92%。

对比而言，中国房产中介市场还处在比较初级的阶段。在早期，国内中介就曾因为从业者整体素质水平过于参差导致“坑蒙拐骗，卷款跑路”的事情时有发生，以至于在很长一段时间里，人们提起中介首先想到的都是“黑中介”、混混、骗子这类的代名词。

为了改变这种状态，2018年开始，左晖领导下的链家提出将更多精力投入到统招本科生招聘中，期望以此来提高服务水平，扭转消费者对中介行业的认知。2019年12月，上海链家对外公布其经纪人统招本科生率在全国城市中率先突破51%。到2020年10月份，链家全国经纪人的统招本科生比例达44.4%。

按理来说，随着高端人才的引进，中介的服务水平和服务方式也应该同步转变。但实际上，即便在本科生占比大幅提高的情况下，国内中介仍然做的是信息差的生意，赚着最基础的跑腿服务费。

一个比较典型的例子是，笔者年初曾因买房与某链家门店的经纪人联系，在聊天过程中提到房产税的相关问题，而该经纪人却表示从未听说房产税为何物。这其实就表现出一个问题，即对于中介行业来说，仅仅招聘更多高学历的员工并不能将这门生意从赚信息差的钱、赚跑腿费，向高端服务业转型。

实际上，由于国内中介人员流动性大，大多从业者从业时间较短，导致整个行业缺乏沉淀，许多从业者不了解基础知识也就成为常态。

据58安居客房产研究院2021年的数据显示，在房产经纪人当中，在当前公司工作不到一年的占比53.8%，1~3年占比28.2%；而从从业年限上来看，从业一年一年的房地产经纪人占比41.1%，1~3年的经纪人占比27.3%。

来源：58安居客房产研究院

而据一位刚刚从成都某链家门店离职的朋友介绍，他们门店几乎每个月都会有人离职，其中大多数入职时间都不超过半年。

人员流动性大，能在行业里长时间沉淀积累资源的人也就更少。对比而言，在美国房产经纪市场中，从业者平均年龄57岁，平均从业年限11年。在美国，许多人认为房产经纪人四五十岁才开始进入职业的黄金年龄，因为他们前期需要花很长时间去积累客源和经验。

但在国内，这种长期性的投入显然并不被人们所理解。以刚刚从中介离职的小贾为例，作为应届毕业生，当初入职中介仅仅是因为没有想好要做一份什么样的工作，而恰好同时，链家又给出了对于应届生来说颇为诱人的薪资，所以他才决定试一试。

但入职中介之后他却发现，除了工作与自身所学毫无关系，现在的中介还很难积累其自己的专业壁垒。他说，现在中介是一个四十岁都能干的活儿，如果你在别的行业没有赚到钱，那你随时可以来中介，但如果在中介四十岁都没赚到钱，只有销售经验的你还能去哪里？

想清楚这个问题，在入职不到两个月的时间里，小贾便匆匆从中介离职。

据58安居客房产研究院数据显示，目前房地产经纪人的主要工作内容包括在网站发布/更新房源信息，打电话寻找房、客资源， 带看、约看等等。房产经纪人绝大部分时间都在从简单、机械、没有创造力的工作。

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