实控人持续增持亦难挡股价腰斩 建业地产进军陕西能否破局？
《投资者网》谢莹洁
最近，建业地产股份有限公司（下称"建业地产"，0832.HK）实控人胡葆森的护盘意愿有些迫切。
从5月18日宣布增持开始，胡葆森已经连续12次增持，增持股数达2120万股，涉资4473.3 万港元。
实际上，其增持计划宣布前的5月13日，建业地产经历了股价闪崩——单日降幅逼近50%，股价从4港元/股跌至2港元/股。按照公司说法"当日是建业地产分拆中原建业上市的除权日，下跌也是重新定价行为"，这价格表现远远低于研究机构预测的"股票目标价理论上应为5.23港元"。
胡葆森似乎已经意识到，公司股价下滑背后的原因并没有那么简单。6月28日其奔赴西安，与当地房企签署战略合作协议，推动建业地产进军陕西市场。
（数据来源：Wind数据）
大股东增持与股价下滑
公开资料显示，建业地产成立于1992年。2008年6月6日在港交所主板上市，主营业务为物业销售、租赁、酒店经营、项目管理服务；截至2020年年末，公司共有243个项目，其中240个位于河南省，3个位于海南省。
河南是人口大省，深耕本地保证了建业地产业绩的稳定性。2018年至2020年，该公司营收分别为148.4亿元、307.67亿元、433.2亿元；净利润分别为11.54亿元、20.15亿元、18亿元。
但对于规模为王的地产行业来说，这同时可能会带来企业增长遇到瓶颈的问题。今年年初，建业地产强调了"大中原"战略，即"将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。"
轻资产代建业务肩负起了品牌输出、走出河南的重任，该业务的运营主体为中原建业有限公司（下称"中原建业",9982.HK）。
招股书显示，截至2020年底，中原建业在管项目数量为206个，建筑面积2550万平方米。2020年度销售面积为570万平方米，占代建市场总份额的29.2%，位居行业第一。
近年来，中原建业持续开拓省外市场，截至2020年底共有13个省外项目，分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽6个省份。
目前，子公司与母公司之间，正在因二级市场产生微妙的化学反应。建业地产拆分中原建业赴港上市后，已成为市值最低的千亿房企。
今年5月，中原建业上市的消息刚一传出，建业地产股价在5月13日除权后首个交易日随即下跌49.67%。
随后在5月18日，胡葆森拟定了对建业地产的增持计划，即于未来 6 个月内增持公司股票，累计总金额预计约为 8000 万港元至 1 亿港元。
目前来看，其增持效果不尽人意。7月1日，建业地产上涨1%，报收2.02港元/股，市值60亿元，动态市盈率仅2.8倍。
"坚守河南"后遗症显现
那么，资本"用脚投票"背后，是因公司拆分代建业务后的估值下滑么？
海通国际给出了否定答案，其于5月20日发表研报称："建业地产每股资产净值约为20港元，按照资产净值折让75%估算，建业地产的股票目标价理论上应为5.23港元。"
而且代建业务在总营收中贡献并不高。2020年，公司第一大业务板块物业销售的贡献为416亿元，占比96%；中原代建仅为其贡献了约11.52亿元营收，占比2.66%。
由此来看，中原建业的分拆实际上只是导火索，其基本面才是资本市场主要考虑的。
克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名从2019年的27位下降至34位。其认为"整体看来企业的利润率仍然处于较低的水平，盈利水平仍然有待加强。"
2020年，建业地产营收433亿元，同比增长40.75%，但净利润下滑10.6%至18亿元；毛利率则下降6.1个百分点至19.85%；净利率下降了3个百分点至4.85%。
究其原因，建业地产的80%的销售分布在省内三四线城市。随着城镇化进入下半场，棚改红利减少，战略的局限逐渐暴露。公司在2020年合约销售均价为每平米7683元，同比下降1.6%。
虽然一直坚守河南，但建业地产负债率却不低。2020年资产负债率达到91%，连续两年保持在90%以上的高位水平，在行业内实属罕见。
（数据来源：Wind数据）
剔除预收款后资产负债率为85.5%，净负债率为56.8%，非受限现金短债比为1.48。其中，剔除预收款后的资产负债率踩中"三道红线"融资新规，按照规定，未来有息负债增速不得超过10%。
随着企业规模的扩张，建业地产的负债总额逐渐由2015年的324亿元攀升至2020年的1493亿元。一年内到期的债务为624亿元，而货币资金仅为293.3亿元。
为了减轻债务的压力，建业地产自去年下半年开始频繁"借新偿旧"，这也致使其2020年融资成本从2019年的3.95亿元上升至12.7亿元，同比上升了221.8%。
高竞争下如何破局？
6月28日，建业集团宣布牵手荣华控股。胡葆森表示："希望建业和荣华在5年后，能够结出一个500亿的果实"。
资料显示，荣华控股拥有员工万余人，资产总额百余亿元，是陕西当地的大型综合性民营企业集团。
建业集团这次动作不小，旗下上市公司平台建业地产、建业新生活、中原建业，都分别签订了合作协议。也就是说，这是一次全产业链的合作，覆盖了房地产、物业等各个业务板块。
根据建业地产的"大中原战略"，公司在"大本营"之外，还将覆盖湖北、山东、安徽、山西、陕西、江苏等7个省。
而就在双方签约的第二天，6月29日，建业地产发布公告称，拟作价4.01亿元收购郑州建永置业49%股权，目的是"维护集团在河南省内住宅地产领域的竞争力"。
建业地产的动作并不难理解。当前各地的房地产市场赛道拥挤，以西安为例，2020年西安房企销售十强，几乎都是融创、万科、碧桂园等这些外来房企所占据。
与此同时，河南本地市场竞争同样日益激烈。2020年，公司在河南的市场占有率达10.78%，较2019年小幅下降0.4个百分点，为2016年以来市场占有率首次出现下滑。
但问题在于，步伐过快可能会加重营运压力。国泰君安5月14日发布研报："预计2021-2023 年间的年复合增长率为 28.1%，但毛利率可能受压至大约 19%水平。"
2021年1-5月，建业地产取得物业合同销售额215.36亿元，同比减少1.8%；总合同销售建筑面积279.81万平方米，同比增长2.4%；平均销售价格为7696元，同比减少4.1%。仅完成了年度销售目标1200亿元的约18%。
另外，公司还面临内部管控带来的风险。
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