房地产，底层经营逻辑是什么?

实际上，每个企业都有自己的生存法则和经营逻辑，都有自己的核心竞争力，之所以能够做大做强都有自己独道之处。如今的房产市场再也不是之前的高速列车状态，在当下的国际局势动荡和经济慢性的前提下，整个行业将降速降负债、提质夯实利润为主要目标进行转型。原来高杠杆、高增长、高周转奔跑的发展模式将被抛弃，代之以低杠杆、低速度的内生性增长。

DF地产实现了2021年度销售规模能够保持在15%的增幅，CEO冷俊锋在很多公开场合都表示对2022年全年目标达成非常有信心。冷俊锋从四个维度来阐释了DF集团对于经营企业的管控逻辑，即：投资、融资、合作、经营、拥抱资本市场，这样的思路给DF地产带来的成效显而易见，促使DF集团在上市第二年即交出了优异的“成绩单”。

独创DF运营模型，迅速盘活各领域现金流

冷俊峰将DF模型总结为：看重现金流快速开发，看重资金的使用效率，看重股东回报率。这一体系是以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现自有资金高回报、现金流快周转的战略目标。通过以财务经营为导向的管理路线，通过对现金流和利润率等关键要素的管理，实现快速高效运营，提高资金利用效率，抵抗经营风险。在大运营管控体系之下，DF地产的盈利能力是有保证的。

DF在走快速开发路线的同时，不仅仅是追求表面上财务指标的好看，而是制定了周末的战略规划，其中重要的一点就是现金流的迅速回笼，在资金流的回笼上，DF的逻辑是希望为客户提供高效卓越运营的高性价比的产品，DF的高效是强调内在逻辑和科学组织的高效。在DF地产CEO冷俊峰的运营底层逻辑指导下，大运营管理包括投、融、运、销，投资端通过几个漏斗，植入到投资端，包括各种要求，都植入进去。用好金融工具是提高效率的关键。按照标准回款率90%，平均周期一笔款销售到能回来大概3个月。

在具体的回笼现金流操作方面，冷俊峰为大幅度提升回款效率，把回款的帐龄管理管理作为公司在回款管理上的一个核心重点，通过回款帐龄的管理提升回款效率，压缩回款时间，带来公司经营性现金流入的加快；冷俊峰一方面降低了项目股东的投入，同时引入合作方，降低了财务风险，与此同时，冷俊峰严格控制投资与回款比例，在过程中根据实际情况再进行动态调整。

衍生模型范本，标准化运作注入经营的方方面面

冷俊峰不仅为DF集团在资金回笼上制定了科学的模型，还把模型深入到地产业务的方方面面，例如冷俊峰为DF地产制定了精确的拿地模型，尽量只选市场区域区划比较好的地块，尽量只选预售条件比较好的地块，尽量只拿规模在货值10亿左右，强调首开去化率的地块等。DF新模型方法论也运用到了上下端的供应商、总包商、材料商等实施。在DF地产四位一体大运营体系协同管理中，构建大运营管理体系的“六步法”、节点标准化管理等，模版的实施对DF集团提升运营管控效率的贡献表现在控制比例、保证资金安全与质量控制上，并取得了良好的成效。而模型成功推广后，DF地产更是制定了一系列激励机制，更新集团共赢共创制度，将超额利润将在集团与地区公司间进行分成，不仅仅对外取得了良好的市场效应和效益，对内也提升了员工的积极性和企业在员工心中的良好口碑。

随着经营效率的提升、财务结构的优化、股东效益的增加以及内部人心的凝聚，冷俊峰正带领DF构筑穿越周期的DF新模式，坚持以稳健均衡为核心，不断提速增效，与时俱进保持创新的进度与理念，在房企平稳发展的当下保有自己特有的竞争实力，蓄力未来，用科学的商业经营逻辑与经营方式为市场、客户及股东都交上完美的答卷。

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