“双轮驱动”再发力，解构新城控股的增长密码
7月8日，新城控股发布二季度经营简报。“双轮驱动”战略持续发力下，今年1至6月，新城控股实现合同销售金额约1176.64亿元，同比增长20.65%；商业运营总收入为39.38 亿，同比上涨近73%……
新城控股的“双轮驱动”战略仍在持续发力。
7月8日，新城控股（601155.SH）发布2021年6月份及第二季度经营简报。
报告显示，今年6月，新城控股实现合约销售额约230.25亿元，销售面积约183.16万平方米。据此计算，今年上半年，新城控股累计实现合同销售金额约1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。
一边是住宅业务板块持续增长，另一边，新城控股“双轮驱动”战略的另一轮——“商业运营”也迈入收获期。
数据显示，上半年新城控股新获取17座吾悦广场，其中重资产13座，截至2021年6月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座，进驻全国129个城市。
反映在业绩层面上，据了解，新城控股今年上半年商业运营板块总营收同比上涨近73%，达39.38亿元。
2020年以来，地产行业先后经历疫情打击以及多轮政策调控，行业低迷。下行周期内，新城控股有着怎样的逆势增长密码？
1
半年销售1176亿，同比增长20.65%
3月底的2020年度业绩说明会上，新城控股总裁梁志诚对外表示，“充分考虑到行业的变化，结合内部的战略，有信心完成 2600 亿的全年销售目标。”
半年已过，新城控股已实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%。按此计算，新城控股全年目标完成率已达45.25%，居于行业前列。
申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%。
当整个行业的价值逻辑从规模红利转至经营红利，一家公司的成色就与其营运能力深度绑定。
研报数据显示，2020年以来，新城控股的降本增效成果显著。
据中泰证券统计，2021年第一季度，新城控股的期间费用率约12.0%，较去年同期下降了12.4个百分点；其中，销售费用、管理费用及财务费用率分别为5.2%、5.6%及1.2%，同比分别下降 4.7个百分点、 6.1个百分点以及1.6个百分点。
若将运营能力比作房企行军打仗的战术能力，那么土储就是房企经营的战略储备。随着棚改红利逐渐消退，房地产行业的视角重新回到一二线以及位于长三角、大湾区的强三四线城市。
据统计，新城控股上半年累计新增多幅地块，覆盖南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、芜湖等重点一二线及强三四线城市。2020年年报数据亦显示，在新城控股1.43亿平方米的土储中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%。
合理的土储布局，意味着与其他地产公司相比，新城控股的去化压力相对较小。
以新城控股在苏州的项目为例，苏州太仓新城心望雅苑项目，位于太仓市娄江新城板块，3月底首开当天即售罄，此后两个月内项目加推两次，开盘去化率均在90%以上，项目半年度取得签约16.1亿、回笼13亿。
另一边，新城控股旗下的另一个王牌板块——吾悦广场也迎来收获期。
2
商业板块营收大增73%，开业数目上市公司居首
上半年，新城控股新增17座吾悦广场，其中重资产13座、轻资产4座。同期，新城控股位于泰安、孝感、长沙等地的五座吾悦广场也于上半年开业。
上半年，新城控股商业运营总收入达39.38亿元，同比增长73%。按新城控股预估，全年新开业吾悦广场将达30座、商业运营总收入将达85亿元。
据中信证券研报，从商业开业数量来看，新城控股已经位于上市公司首位，行业第二位；从投资性房地产价值规模而言，公司亦位于行业前列。
随着业内地位的逐渐提升，自2017年起，吾悦广场购物中心平均出租率也在不断提高，至2020年已达99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增长率，单店租金坪效从2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR为24.6%。
国盛证券在近期首次覆盖新城控股的研报中指出，2020年全国购物中心销售额约35023亿元，约占社会消费品零售总额的8.9%。2030年销售额规模可达88204亿元，为2020年销售额的2.52倍，预计2019-2030年CAGR为9.9%，商业市场潜力巨大。
实际上，“住宅+商业”的双轮驱动战略并不只是单纯意义上的各自为战。
从新城控股过往的经营历程来看，随着吾悦广场的体量增长，新城控股的商业板块开始反哺住宅——通过商业勾地保持地价优势，为公司丰富土储提供业绩保障。
4月30日，西南证券在一份研报中给出这样一组数据。2017年至2020年，新城控股的商业综合体建面占比由28%提升至60%，与此同时，其商业综合体项目的楼面价由2126元/平降至1596 元/平。受此影响，尽管近几年来土地价格飞升，新城控股的同期综合地价仅由2634 元/平微升至 3031 元/平。
这样的优势并非是昙花一现的偶然因素，从上半年的土拍市场可以观察到，单纯的住宅供地正在逐渐减少，取而代之的正是商业综合体以及其他产业勾地。这意味着，相较于其他传统纯开发型的开发商，新城控股具有更加可持续、更加良性的成长路径和利润空间。
除了销售和土储，房企生命线的另一决定性因素则是融资。
3
信用评级稳中有升，开拓绿色债券融资渠道
7月16日，中国诚信(亚太)信用评级有限公司（下称“中诚信亚太”）将新城控股的长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定; 同时其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。
中诚信亚太表示，此次评级上调主要是基于公司拥有较大的经营规模、经常性收入持续增长以及融资能力有所提升，增强了其债务偿还能力。
具体来看，中诚信亚太肯定的因素包括：公司经营规模较大，在长三角地区域拥有领先的市场地位，来自商业地产项目的经常性租金收入持续增长，以及良好的财务指标和充足的流动性。同时预计未来12到18个月内公司的租金收入将持续增长，同时公司能保持稳定的财务指标。
>相关《“双轮驱动”再发力，解构新城控股的增长密码》内容：
1、 时隔十年监管再发私行专营牌照，银行零售业务破局路在何方？
银行零售业务角逐高端市场，存量客户如何做好深度经营？ 就在多家银行升级手机银行服务、对客户进行精细化分级管理之际，兴业银行的私人银行部作为该行所属分行级专营机构正式获批开业引起关注，该私行部成为国内首家股份行私行专营机构，也是监管时隔近10...【继续阅读】
2、 金融减费让利再发力 数百万支付宝商家享受国家政策利好
鼓励各银行、支付机构等继续降低支付手续费，降低小微企业和个体工商户等市场主体的经营成本，是近两年央行等有关部门提出的重要政策。 自2021年9月30日央行、银保监会等四部门发布的《关于降低小微企业和个体工商户支付手续费的通知》正式施行以来，除银...【继续阅读】
3、 中国银河：政策与新能源需求双轮驱动 稀土“稀有”价值回归
智通财经APP获悉，中国银河发布行业研究报告称，国家对稀土行业整合的新一轮推动显示国家层面对稀土产业高度重视，将提升我国稀土行业集中度与对稀土价格掌控力，令稀土反映其真正价值。双碳周期下新能源产业快速发展带动稀土需求增量释放，供需格局向好，...【继续阅读】