超700亿元！年内地产信托违约金额较高，资产处置难题待解
12月8日，记者从用益金融信托研究院获悉，今年1-11月地产信托违约金额共计707.43亿元，在各投向领域占比较高。其中，8月、10月和11月的违约金额分别为114.99亿元、123.88亿元和141.60亿元，较其他月份明显增加。
业内人士告诉《国际金融报》记者，从风控角度，信托公司的地产项目大多有明确的抵押物或者以股权投资模式参与，但现阶段从相关风险项目的情况来看，难度在于变现的过程，不同项目底层资产的状态可能会有所不同。对于信托公司来说，未来相关存量项目的资产处置也会更加重要。
地产信托规模收缩
在违约风险增加的同时，信托公司在地产领域的资金投入也呈现收缩态势。
用益信托研究院研究员喻智分析认为，房地产信托产品违约情况增多，主要还是源自于政策对于房企融资的收紧，尤其是在“三道红线”政策出台之后，部分头部房企的资金链开始持续紧绷，加上信托公司在交易对手和房地产项目的选择上同质化的情况比较严重，违约情况比较集中地爆发。
“信托公司后续在房地产领域的资金投入大概率会持续减少，这是市场行情决定的。”喻智进一步指出，信托公司作为金融机构，一方面要遵从政策的指导，另一方面产品额度受限且市场风险偏高，不大可能在房地产业务上投入过多。
中国信托业协会数据显示，截至2021年3季度末，投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元，同比下降18.13%，环比下降6.30%；房地产业信托占比降至12.42%，同比降低1.38个百分点，环比降低0.59个百分点。
“整体来看，房地产行业调控升级有助于防范金融资源过度集中，避免由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。”中国信托业协会特约研究员周萍表示。
“同时，房地产信托业务规模和占比的下降，有助于信托公司将更多资金投入经济转型升级的重点领域，更好地发挥信托服务实体经济高质量发展的职能。”周萍进一步指出。
金乐函数信托分析师廖鹤凯指出，对于房地产信托传统融资类业务，在近期相关风险暴露后，预计涉及的公司风控模式会有较大调整，原有的业务逻辑也出现重大变化。
“后续信托公司也将更侧重于真正的投资类房地产业务，更加注重项目本身的选择和未来现金流测算，在交易对手的选择上也会更加趋于谨慎。”廖鹤凯进一步指出。
如何进行资产处置
一位不愿具名的信托从业人士告诉记者，从风控角度，信托公司的地产项目大多有明确的抵押物或者以股权投资模式参与，但现阶段从相关风险项目的情况来看，难度在于变现的过程，不同项目底层资产的状态可能会有所不同。对于信托公司来说，未来相关存量项目的资产处置也会更加重要。
北京德恒律师事务所顾问蔺楷毅表示，房地产信托作为一类高度成熟的业务，绝大多数信托公司已经形成了完整的风险控制体系，往往会结合项目实际情况，综合运用多种风控工具。
以融资类房地产项目为例，信托公司会在贷款合同中约定提前到期条款；要求项目公司以土地使用权、在建工程提供抵押担保；项目公司股东以项目公司股权提供质押担保；强信用主体（如上市公司）及实控人提供连带责任保证；通过监管协议对项目公司章证照及账户实施共管；交易文件办理强制执行公证等。
“而对于不带回购条款的投资类项目而言，如信托公司直接参与项目公司治理的，则要确保能够有效行使出资人权利。”蔺楷毅指出，如作为有限合伙人，间接参与项目公司的，则信托公司的注意力往往集中在选择有实力的普通合伙人及对其实施有效约束。
此外，蔺楷毅建议，可以在贷后管理工作中对风控措施执行情况进行梳理，涉及不动产抵押的，了解抵押手续办理情况、抵押率变化，市场流动性情况等；涉及到项目公司股权质押的，适时收集、整理相关公司信息；涉及保证担保的，及时了解担保主体的资信情况变化。
“如条件允许，考虑增加地产公司体系外担保措施，以分散风险。”蔺楷毅进一步指出，如果项目出现欠息、欠信托费用等风险信号，要提高重视，及时研判，必要时综合运用多种法律措施，尽早进行化解、处置。
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