原报道 房企交叉违约阴影
观点网 跨过2021年，房地产行业债务风险仍远未解除，房企仍在寒冬;中艰难自救。
据第三方数据显示，今年房地产包括境内债、美元债、信托到期回售量约达1.3万亿元，较2021年1.8万亿元有所缓解，仍属于较高水平。
但对房企而言，由于交叉保护条款存在，评级下调、单一债务违约等行为所触发其他债务加速到期，才是最大危机。
截至目前，包括佳兆业、花样年、当代置业、阳光100、阳光城、上置集团、中国奥园、祥生等房企，均陆续披露过境内外债务交叉保护的风险。
其中典型房企如阳光城，尽管于去年下半年成功展期部分美元债、境内公司债及ABS，但今年2月两只美元债未能兑付利息仍旧引发了多米诺骨牌效应。该公司在银行间市场的7只存续债券，以及交易所市场的6只存续债券均触发违约事件。
阳光城母公司福建阳光集团亦因去年12月美元债未付息，导致在银行间市场的两只存续债券触发交叉违约。4月25日阳光城新增两只公司债违约，包括加速到期在内本月该公司已披露3次违约事件。4月27日，另一笔非公开定向债务融资工具（PPN）也需付息。
据观点新媒体不完全统计，今年以来阳光城及福建阳光集团约召开了18次境内信用债（未包括私募债部分）的持有人会议，多数议案均集中于寻求豁免交叉保护条款，以及制定合理展期计划等。
不过，上述议案最终通过率较低，预示着在债务重组这条路上，实控人家族与债权人的谈判仍将经历一段艰苦卓绝的历程。
循环违约路
两年前的永煤违约事件，曾让资本市场感受过交叉保护条款的风险冲击力。
如今，相当一部分房企对境内外债务所设置的交叉保护条款，也令它们陷入了连锁反应之中。
以阳光城为例，21阳光城MTN001;在募集公告中约定的交叉保护触发情形包括：发行人及合并范围内子公司未能清偿到期应付本期中票或其他债务融资工具、公司债、企业债或境外债券本金或利息；任何银行贷款本金或利息，单独或累计总金额超过1亿元或近一年合并报表净资产5%。
若触发违约情形，发行人有5个工作日宽限期，相关召集人应筹备召开持有人会议；发行人可做出适当解释或提供救济方案，以获得持有人会议豁免相关违反规定。未获得足额表决权通过的，应在会议表决截止日次一日立即到期应付。
正因交叉保护条款具有极强的多米诺骨牌效应，早在2021年四季度阳光城已着手制定到期债务的展期方案，包括对SUNSHI 10 02/12/23、SUNSHI 5.3 01/11/22、SUNSHI 10 1/4 03/18/2;共3只美元债提出要约交换，这些债券主要包含交叉保护条款；此外包括18阳光04;20华济建筑ABN001;20阳光优;等也获得债权人同意展期。
进入2022年1月下旬，境内公司债21阳城01;也成功将利息兑付日展期一年。这些债务变更兑付方案和达成交换要约，一定程度上避免了其他存续债触发违约条款。但随着到期兑付的数量增加，阳光城已开始面临压力。
1月26日，21阳光城MTN001;召开2022年第一次持有人会议，未获得债权人通过利息兑付展期半年的方案；3天后即1月29日，该笔票据到期未偿付利息，自动进入5个工作日宽限期。
最终在林腾蛟提供无限连带责任担保承诺下，21阳光城MTN001;于2月8日顺利通过展期方案，阳光城再一次惊险地避免了债务违约。
真正压垮阳光城债务展期工作的，是美元债SUNSHI9.2504/15/23;以及SUNSHI7.504/15/24;的利息兑付。这两只美元债实际上已于1月15日左右进入兑付期，阳光城未能在30日豁免期内支付共计2726.25万美元利息。
由此，美元债未按期兑付利息，正式构成违约事件。
2月22日，违约条款反噬作用显现。阳光城宣布，包括刚展期的21阳光城MTN001;在内，银行间市场发行的7只中票均触发交叉保护条款。按照募集说明书约定，该公司需召开持有人豁免债务融资工具违反规定。
不过，自2月底以来，21阳光城MTN001;20阳光城MTN002;20阳光城MTN003;17阳光城MTN004;以及17阳光城MTN001;陆续召开持有人会议，结果仍难言理想，对应债务融资工具本息应在会议表决截止日的次日加速到期。
据观点新媒体不完全统计，3月11日及3月15日，阳光城宣布有4只中票加速到期，并因无法按时支付本息而构成违约，共计本息约50.28亿元。于3月下旬还分别有1只PPN以及2只美元债未能按期偿付本息。
除此以外，4月8日及4月19日，20阳光城MTN002;及21阳光城MTN001;加速到期，本金达到13.3亿元。
其他公开债务也继续制造压力，包括年初展期完成的21阳城01;在内6只公司债，在4月11日召开的持有人会议上未通过变更违约责任议案，涉及本金约58亿元；本金约6亿元的2020年第一期资产支持票据（ABN），将寻求豁免。
4月25日，阳光城再次宣布，20阳城01;及20阳城02;未能按期足额偿付本年度利息，两只债券将于当日开市起停牌。
相似的情况在母公司福建阳光集团身上重演，该公司最早于去年12月出现美元债违约，此后4只超短融、2只中票触发违约事件，其中中票均在3-4月份加速到期；4月21日，再新增3只美元债未支付利息，涉及本金合计5.95亿美元。
艰难的谈判
交叉保护条款在房地产企业融资过程中运用较为广泛。
以2019年为例，wind数据显示，房地产行业大约新增发行713只信用债，其中内含交叉保护特殊条款的信用债占124只，发行人包括宝龙、滨江、电建、富力、华发、华远、金科、新城、华夏幸福、蓝光发展、阳光城等。
按照一般情况，企业触发交叉违约事件时会自动启动保护机制，若能在约定时间内达成救济与豁免条件，就可以化解风险。但一方面豁免的条件相对苛刻，另一方面债权人在企业出现流动性困难时信心减弱，这也加剧了沟通谈判的难度。
21阳光城MTN001;在募集说明书中约定，发行人在触发交叉保护情形发生之后有5个工作日的宽限，若在该期限内对债务进行足额偿还，则不构成违反约定；反之则应于宽限期届满的次一工作日向市场披露。
票据的持有人会议召集人应在宽限期届满后2个工作日发布召开会议的公告，并在发布后15个工作日召开会议。其中发行人可做出适当解释或提供救济方案，包括无条件豁免违反规定，或采取增加担保、提高票面利率、增加回售权等措施有条件豁免。
在最受关注的通过条件上，21阳光城MTN001;约定，出席会议的债权人表决权需达2/3以上；同时，会议全部议案若均未获得出席人所持表决权的3/4以上通过，视同未获得豁免。
这意味着，任何一项议案未通过，都将导致发行人的债务加速到期。
观点新媒体不完全统计，进入2022年，阳光城及母公司福建阳光集团已对旗下中票、超短融、公司债累计召开18次持有人会议。其中绝大部分会议均是在2月新增美元债违约后召开，主要寻求豁免交叉保护条款以及债务展期，并为此提供增信措施。
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