【大行观察】港楼市政策风险高 汇丰荐商厦收租股跑贏地产股

新冠疫情重创本港商厦市场，今年第二季甲级商厦录得32.21万方呎负吸纳量，吸纳量连续7季录得负数，追平沙士史上最长的下行周期，而期內甲厦总空置量更高达883.6万方呎，创下历史新高。不过，滙丰发表报告称，随着更多跨境金融产品将带动商厦需求，估计今年下半年中环写字楼租金上升3%，明年上升10%。

汇丰认为，本港地产商或面临政策风险，加上写字楼市场基本面改善，商厦的发展商为较可取的投资选择。该行看好太古地产(01972.HK)、新鸿基地产(00016.HK)、信和置业(00083.HK)、香港置地及领展(00823.HK) ，全部予买入;评级。

早前《路透》传出北京给与本港地产商国家级任务;，要求他们协助解决本港住屋短缺问题，强调游戏规则已经改变;，并且不再容忍垄断行为;。尽管地产建设商会其后澄清未有听闻，但市场担心住宅楼市供应大增，过去两周，政策阴霾持续影响本港地产股的表现。

汇丰指出，北京为巩固香港金融枢纽的地位，引入一系列跨境的金融产品，其中包括9月24日的南向债券通、第四季度的跨境理财通，以及10月18日港交所(00388.HK)推出MSCI中国A50互联互通指数期货合约，将有助本港更有活力的金融活动，从而刺激本港甲级商厦市场的租赁需求。

报告并称，一家中资投资银行(市传为中金)近日扩充其于中环国金一期的租用面积超过3.2万方呎，现时已是该甲级写字楼最大租户。

汇丰表示，过去两年本港商厦租金历经上行周期，期间大跌31%，随着近期租金有稳定跡象，该行预计今年下半年及明年租金升幅分別为3%和10%。

根据高力国际(Colliers International)追踪核心商业区(CBD)48幢重点甲级商厦，当中有7幢租金出现反弹，另外有25幢的租金趋于稳定，高力预计这些商厦租金在年底前反弹，因为有一些租盘交易已经落实。

汇丰认为，由于现有的CBD租户和一些追求品质的租户从边缘商业区迁出，转为租赁较优质、位处核心区的甲级商厦，以及观察到租金下行周期将会结束，地产股估值变得吸引，该行首选两大收租股香港置地及太古地产，予后者目标价为27.4元。至于发展项目较重的地产股，短期內或因政策环境不明而波动。

该行认为，新地盈利展望较明朗，而信置净现金流有助抵御市场不明朗因素，又认为领展派息因本地零售市场恢复和併购而有增长动力。该行指出，零售地产股的很多正面因素已被反映，因此零售地产股吸引力较低。

汇丰给与新地、长实及信置的目标价分別为148.7元、63.6元及14.9元，予恒地及九龙仓目标价为31.2元及22.8元，评级减持;。

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