底价成交成常态，流拍潮蔓延多城，沈阳二批土拍多次延期终落幕，19宗地15宗底价成交「鏖战“两集中”」

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 北京报道

第一轮集中供地“如火如荼”，第二轮集中供地则“一夜入秋”。各城市或许没能预料到房企选择“集中躺平”，以至于包括沈阳、南京等在内的多个城市只能够在开拍前夕临时对供地情况进行调整。

9月17日，沈阳刚刚结束二轮土拍。此前，沈阳多次推迟土拍日期并不断下架地块。最终，22宗地块有19宗成交，15宗底价成交。《华夏时报》记者注意到，二轮土拍中流拍率明显增加，部分城市超过30%。

多数地块底价出让

9月17日，沈阳二次集中供地落下帷幕，22宗地块最终有19宗成交。值得关注的是，其中有15宗地块是底价出让。整体来看，19宗地块总成交额为139亿元，总面积为145.82万平米，建筑面积为258.85万平米，龙湖、中海、华发等企业顺利摘地。

由于大部分地块为底价成交，导致此次沈阳集中供地的溢价率水平较低，就连备受关注的“黑马”地块新乐地块溢价率也不过4.42%。而此次集中供地价格最高的地块则是位于和平区的一宗地块。该地块被华发成功竞得，总价为25.74亿元，溢价率仅为0.1%，成交楼面价为10310元/平米。

沈阳二轮集中供地经历颇为“坎坷”。在2021年7月中旬，沈阳就发布消息表示，第二轮集中供地拟推51宗地块。不过，到了7月末，集中供地数量却减少至46宗，且将交易时间推迟至8月底。

8月中旬，沈阳再度发布文件表示，第二轮集中供地的交易时间延期至9月17日，且地块数量减少至24宗。同时，沈阳还修改了拍地模式，涉及到限地价的地块将会采用“竞品质”模式。而直到正式拍地前两天，沈阳还在调整供地数量，最终减少至22宗。

和第一轮集中供地相比，沈阳的第二轮集中供地显得有些“冷清”。第一轮集中供地中，沈阳的22宗地块总成交价为198亿元，平均溢价率为10.4%，且超过8成的地块被万科、保利等一线房企竞得。

部分城市流拍率超过30%

2021年2月底，业内刚刚传出要开展集中供地试点的相关消息。彼时，多位业内人士对《华夏时报》记者表示，集中供地政策对于资金实力强的龙头房企有利，也能够在一定程度上打压哄抬地价行为。

不过，从第二轮集中供地的结果来看，延期出让和底价成交已经成为了当前的“主旋律”。克而瑞研究中心发布的报告显示，从已经完成二轮土拍的城市表现来看，溢价率较首轮有明显下降，甚至连“流拍”也成为了二轮集中土拍的关键词。

数据显示，济南、天津等房地产市场低热度城市土地溢价率降幅超过10个百分点，而青岛、长春、无锡等城市二轮土地流拍率则高幅增加，超过30%。不得不承认，在拿地方面，房企似乎集体出现“躺平”现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“房企出现‘躺平现象’或许是当前值得关注的风险点。近期房企债务和经营压力较大的案例不断增加，企业拿地积极性在资金压力下渐弱。所以，要不断关注房企拿地意愿。”

多城临时暂停二轮土拍

9月23日，南京市规划和自然资源局发布文件表示，二轮集中土拍中的11宗地块因故终止出让。据悉，该11宗地块总起拍价超过130亿元。目前，南京土拍还剩下42宗地块。同一天，重庆市公共资源交易中心发布公告表示，重庆二次集中土拍中，9宗地块终止出让。

值得关注的是，重庆是第一轮土拍中热度较高且较为抢手的城市，成功出让的46宗地块平均溢价率达到43.78%。而南京第一轮土拍同样竞争激烈，72.6%的地块达到了最高限价，平均溢价率为18.15%。

但“火热”并没能够持续。一位接近房企的人士对《华夏时报》记者表示：“在集中供地之前，各城市会去了解有多少房企有意愿报名土拍，假如报名数量不及预期，会对土拍进程进行调整。”

自2021年以来，房企的资金来源被严格监管。“三道红线”使得房企部分融资渠道受阻，商票、拿地销售比等被纳入监管传闻也使得房企在拿地方面表现得更加谨慎。同时，各城市土地市场尽管急于“出货”，但仍然在不断抬高竞拍门槛。

例如，此前，南京部分地块竞买保证金比例已经被提高至起始价50%，且部分地块在竞得后6个月内不能够申领预售许可证。重庆则针对土拍设置了最高宗地限价、竞自持等规则，在控制市场热度的同时也提高了房企的准入门槛。

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