TOD优等生京投发展的“稳字诀”：产品力服务力双进阶

这是一个强调稳健发展的时代。在稳房价、稳地价、稳预期的房地产市场长效机制下，以三道红线、五档管理、集中供地为代表的政策组合拳，实则是从土地、金融、市场层面，规范和确保行业平稳健康发展。

刚刚过去的房企中报季，稳健、安全成为业绩会上讨论的热门关键词，房企积极响应政策要求，努力寻求稳增长与控负债、降杠杆之间的新平衡。

以地铁停车场上盖综合开发为核心优势的京投发展，在销售额的稳步增长、产品力服务力的稳步进阶、财务基本面的稳健安全方面，展现了一个TOD优等生的“稳字诀”。

增长稳：上半年销售额翻番，稳居北京房企10强

根据财报披露，继2020年签约销售额142.28亿元、同比增长116.8%，回款额132.41亿元、同比增长115%后，京投发展今年上半年实现签约销售额92.95亿元，同比增长109%，保持了销售额的稳步上升。

在中指研究院2021上半年重点省市房地产市场地位领先企业榜单上，京投发展以72.33亿元成交金额稳居北京市房地产权益销售额10强，位列重点省市（北京）房地产10强企业。

进入下半年，京投发展销售业绩继续乘势而上，以124.9亿销售额成功入围亿翰智库2021年1-8月中国典型房企销售金额TOP100（权益口径）。

业内人士分析认为，京投发展的销售增长动力，很大程度上得益于其过去十几年在TOD细分领域的专注深耕，逐渐建立起了技术、模式和开发经验上的领先优势，形成了区别于其他房企的独特“护城河”。

公开资料显示，京投发展于2009年进入轨道物业开发领域，开启在轨道振动和噪音方面的相关研究，成为行业的早期入局者，其独有的“TOD智慧生态圈”模式，第一次明确把地铁停车场上盖这样的TOD开发与周边结合的概念提出来，即TOD不是简单的开发，而是为了形成一个共生的生态，强调对于城市、地铁和市民提供可持续的服务。目前，京投发展已经是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业。

产品稳：奠定TOD开发典范，向好服务进阶

多年来，京投发展将“TOD智慧生态圈”理论进化成果持续应用于产品研发，通过多个地铁停车场上盖综合开发项目如西华府、琨御府、北京公园悦府、岚山、愉樾天成，实现城市产业资源与业主之间的互动，以家庭生活、居住社区、外界社会资源构建完整的智慧体系，以互联网和物联网串联智慧生活空间，为业主呈现幸福生活场景，为行业奠定了TOD的开发典范和样本。

值得一提的是，无锡愉樾天成立足于地铁停车场上盖，在客研基础上深入解构城市九大群体需求痛点，构建七大生活场景，创新引入美国WELL体系、中国绿建三星体系，并以AI安全防控等智慧科技提升客户服务水平，为无锡带来健康、智慧和幸福的生活方式，体现了“TOD智慧生态圈”开发理念与无锡城市气质的创新融合升级。

进入TOD征程的第二个十年，在开发足以成为行业标杆的好产品基础上，京投发展开始寻求稳健增长和创新发展的第二曲线。

“在后产品时代，服务设计可以帮助我们打开商业世界的新思维，洞悉创新趋势、突破增长极限。”京投发展总裁高一轩在采访中表示。

据了解，从去年开始，京投发展在位于京西潭柘寺的檀谷进行新生活方式的探索与实践，营建职住学娱一体化的新型城市山居和学园市镇。这些新生活方式营造经验，未来将反哺TOD智慧生态圈，达到物理与精神空间并轨，最终实现轨道之上TOD幸福生活的高效闭环。

显然，京投发展正在以产品服务的提升和TOD开发的科技迭代为核心抓手，深化大运营思维和客户服务能力，从而确保自身在产品端服务端始终保持先进性和引领性。

财务稳：降负债卓有成效，大踏步进安全区

据2021年半年度报告，“三道红线”出台后，京投发展一方面加快项目去化与周转，保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平；另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。

从半年报披露数据可以看出，京投发展正在加强资金链安全管理，随着销售回款加速，其上半年经营活动产生的现金流量净额高达37.43亿元，同比大增85.2%。

此外，京投发展自去年以来通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制综合融资成本，持续优化财务结构。截至今年6月30日，其负债总额约400.35亿元，较上年末减少3.30%，从2019到2021年上半年，资产负债率呈现逐年下降趋势，正大踏步进入安全区。

深谙“稳字诀”的京投发展，在行业平稳发展的基调下，朝着充满无限想象的万亿TOD蓝海稳步前进。

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