【安永税务】税收新政出台，利好住房租赁市场

理财鱼小提示：【安永税务】税收新政出台，利好住房租赁市场

EY

为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，中国政府在今年6月18日召开的国务院常务会议 1 中确定了数项措施，其中包含住房出租相关增值税、房产税税收减免政策。

近日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了2021年第24号公告（以下简称“24号公告”） 2 ，落实了上述国务院部署。自2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税（增值税一般纳税人可选择适用一般计税方法）；企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

24号公告内容概要如下：

主要政策变化

变化一

将原属性为非住宅的土地和房屋等纳入税收优惠范围

在现行政策下，商改住房或者由工业用房改造的住房，无法享受住房租赁相关税收优惠政策。24号公告的出台解决了前述问题，根据24号公告，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，且取得保障性租赁住房项目认定书后，可以享受24号公告中的增值税、房产税优惠政策。

变化二

将住房租赁简易计税减征增值税政策适用对象扩大至住房租赁企业

增值税一般纳税人

在现行政策下 3 ，一般纳税人出租不动产通常适用一般计税方法计税，若其出租的不动产是2016年4月30日前取得的，则可以选择适用简易计税方法，按照5%征税率缴纳增值税。选择适用简易计税方法的，一经选择，36个月内不得变更。

根据24号公告，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。当然，也可以选择继续采用一般计税方法计税，即以9%的税率，并抵扣相关进项税额。纳税人应当结合自身进项扣除等情况，综合考量并选择整体税负优化的税务处理方式。

值得注意的是，虽然文件没有明文提出，但依据增值税的一般管理原则，住房租赁企业经营的出租住房业务，既有面向个人又有面向企业的，住房租赁企业应当准确划分，简易计税部分对应的进项税额不得抵扣。

小规模纳税人

对于增值税小规模纳税人，在现行政策下，个体工商户和个人出租住房的，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；其他小规模纳税人出租不动产（含住房）以及个人出租住房以外的其他不动产，则按照5%征收率计算缴纳增值税。

自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，也可按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。相较而言，届时住房租赁小规模纳税人企业的税负将得到较大幅度的降低。

满足减征的条件

总而言之，对于住房租赁企业而言，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，适用按照5%征收率减按1.5%的方法计征增值税，需满足的条件包括：

承租方为个人

租赁标的为住房（包括符合规定条件的保障性租赁住房）

变化三

扩大住房出租房产税优惠的适用范围

根据之前的财税[2008]24号文规定，企事业单位等按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税；而其他租金收入则需按照12%的税率缴纳房产税。

根据新规定，自2021年10月1日起，除向个人出租外，企事业单位等向 专业化规模化住房租赁企业出租住房的，也可减按4%的税率征收房产税。整体而言，扩大了企事业单位等出租住房可享受房产税优惠政策的适用范围。这也意味着，从上游降低了住房租赁市场的整体税费负担，如果相关企事业单位等出租方与承租方共享利益，则有利于相关住房租赁企业降低运营成本、更好地开展业务活动。

对于何为“专业化规模化 住房租赁企业”，24号公告明确设定了标准，即，企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1,000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。国家赋予了省级政府部门对前述标准进行调整的权力，可以结合地方租赁市场发展情况，对地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

征收管理亮点

申报享受，相关资料留存备查

纳税人享受24号公告中的优惠政策，无需办理备案，只需在增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，但需注意将相关证明资料留存备查。前述资料包括不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

住房城乡建设、税务部门加强信息共享

自2017年起，国家税务总局和住房和城乡建设部便逐步深化业务协作，加强房地产（包含新建商品房和二手房）交易信息与涉税信息共享 4 。根据24号公告规定，从事住房租赁经营业务的企业，需按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案，才能就相关业务享受24号公告中的优惠政策。与此同时，住房城乡建设、税务部门将就住房租赁企业相关信息加强共享，具体方式有待进一步落实。

随着24号公告的生效实施，住房租赁企业的税费负担将得到有效降低，有助于激发市场主体活力，推动形成多元化的保障性租赁租房供给体系，帮助解决无房的新市民、青年人的住房困难问题。此外，24号公告将非居住存量土地/房屋建设的保障性租赁租房纳入优惠政策适用范围，结合地方出台的各项保障性租赁租房支持政策，亦有利于保障性租赁租房市场发展。

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注：

[3]国家税务总局公告[2016]16号, 财税[2016]36号附件1

[4]关于加强信息共享深化业务协作的通知 税总发[2017]114号

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