欧央行加息冲击或令南欧楼市降温

在欧洲央行于7月下旬宣布了11年来的首次加息后，楼市或受波及的担忧在欧元区一些国家中弥漫。

彭博经济研究认为，在欧元区国家之中，葡萄牙尤其处于危险之中。葡萄牙央行表示，随着利率升高等因素变动，该国房价存在下跌风险。西班牙抵押贷款协会则警告称，面对高通胀和利率上升，该国房地产市场可能将在今年晚些时候降温。

欧央行也表示，随着利率开始上涨，欧元区房价将出现调整，这为低收入家庭带来了更大风险。

未来地产集团执行总裁吴铭棋在接受第一财经记者采访时表示，在欧元区，南欧国家居民偏好浮动利率，在欧洲央行加息之后，浮动利率也将随之提高，这增加了他们的还贷成本。如果还贷压力增大，当地居民难以承受，则可能会低价抛售持有房产，这将影响当地房地产市场。“不过，也需关注外国投资者需求变化及当地房产供应情况。”他说。

融资成本增加

欧央行表示，近一段时间来，欧元区房价不断上涨的一大推手便是较为低廉的利率。在利率上升后，居民贷款购房的融资成本增加了，这有可能将抑制需求，进而影响房价。

欧央行认为，在房屋贷款采用浮动利率、固定利率及混合利率几种方式中，如果一个家庭采取了固定利率的贷款方式，才有可能免受利率升高带来的直接影响。

西班牙凯克萨银行（CaixaBank）也认为，浮动利率抵押贷款客户预计受加息影响较大，因浮动利率随着基准利率的变动而变动。在欧洲国家之中，由于葡萄牙居民偏好浮动利率抵押贷款，该国居民可能颇为“受伤”。

丹麦丹斯克银行首席分析师索伦森 （Jens Peter Sorensen）表示，当欧央行试图支撑南欧国家经济时，浮动利率是较好的选择，因为降息直接惠及借款人。但现在情况正好相反，如果欧央行的货币政策愈加强硬，可能对借款人造成打击。

欧央行的数据显示，截至5月，在葡萄牙、西班牙、意大利三个国家中，浮动利率房屋抵押贷款在总数中的比例为66.52%、20.86%、23.95%。相较而言，在德国、法国，比例仅为9.13%和2.78%。

还有这些因素不可忽略

欧央行认为，在需求端，除利率政策外，居民收入也是影响欧元区房价的主要因素，也将成为影响该地区房地产市场需求的一大挑战。较富裕的家庭可以通过减少储蓄或利用在疫情期间积累的额外储蓄来缓冲当前面临的通胀等冲击，而低收入家庭可能更容易受到通胀等问题的冲击。

吴铭棋表示，欧央行加息，叠加当前欧洲通胀高企，将对南欧等可支配收入较低的国家的居民打击较大，增加还贷压力。

吴铭棋进一步分析，除本土需求外，也需注意到外国投资者对欧洲尤其是南欧房产的投资需求，如果某个国家或城市有大量的外国人来投资，而吸引他们来投资的基本因素不变，或者这些因素正变得有利于他们来投资，则加息对这部分需求的影响较小。

随着美国房价高企、欧元近期不断走弱，越来越多的美国人移居欧洲。苏富比国际地产的统计数据显示，今年以来，希望移居希腊、意大利等国的美国人大幅增加。葡萄牙最大的房地产开发商之一Vanguard Properties在4月份的一份报告中表示，葡萄牙阳光明媚的气候和较低的生活成本也吸引了一波外国购房者，他们愿意为首都里斯本的房屋支付比国内买家高出一倍以上的价格。

房地产服务和投资管理公司仲量联行（JLL）的数据显示，近年来，葡萄牙正不断吸引外国买家购买房产。不过，2021年外国买家占葡萄牙房产销售额的10%～15%之间，本地买家仍占“大头”。

不过，欧央行还认为，供应紧张将成为支撑欧洲楼市的一大重要因素。

吴铭棋则说，从供给端来看，葡萄牙房屋供给持续短缺。另据葡萄牙房地产公司Imovendo的数据，截至4月底，该国有13.5万套房产可供出售，而去年年底则为15万套。

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