观点直击 | 美的置业郝恒乐:市场还在筑底，明年不会比今年更差(实录)

观点网 “稳”是美的置业2022年中期线上业绩会为数不多的关键词之一。

2022年浪潮激荡，多数房企选择在系紧安全带的同时稳住底盘，美的置业也是如此。

上半年的融资破冰，与龙湖、碧桂园等民营企业共同踏入首批示范房企行列并发行相应公司债，让这家颇有背景的企业再次被推上风口浪尖。

在部分开发商融资环境仍然非常困难的情况下，获得发债通行证无疑是雪中送炭，再加上先后与建设银行、农业银行等签署贷款协议，累计获得750亿元额度，美的置业似乎在下一盘棋。

如今，2022年上半场棋局已定，美的置业上半年实现收入约316.63亿元，同比下降4.2%；毛利约56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%。除毛利及核心净利润均下滑超过一成外，归母净利同比下降26.5%至6.56亿元。

收入规模下降，现金流层面进一步面临增压。对比此前美的置业融资活动的正向现金流，今年上半年，现金流数据则呈现净流出17.5亿元。

对此，于8月29日举行的业绩会中，执行董事兼副总裁王全辉数次表示，短期内以现金流安全作为最主要的经营原则，平衡好规模和利润的发展，以明确下半年的经营思路。

土地端：重心已转移

“市场仍在筑底，下半年来看，我们在投资方面更多考虑手上现有的土地资源，以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少。”业绩会上，王全辉坦然表示，下半年的工作重点：少拿地，攻老本。

美的置业下半年会将精力主要投入在合作项目中，确保合作项目的安全交付，在业绩报告中，上半年已经实现全国38个城市66个项目、共计3.16万套房子的交付，

这其中有3640套提前交付，另有2816套交完即取证。“按照现在的铺排，2022下半年预计确保可以交付6万多套。”林戈在屏幕前如此表示。

另一方面，截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，依旧聚焦一线、二线城市，重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的深耕城市，共拥有土地储备总建筑面积4294万平方米。

目前，该公司手中土地存量还有3580万平米，储备量相对来说比较足。这也意味着，接下来美的置业还是将已有项目的去化放在首位，最终目的就是增厚现金流安全垫。

63亿，是美的置业上半年收购8宗项目的总货值。在推动土储优化之余，美的置业首要工作已不是拿地，而是全面盘点目前存量土储，退出弱三线和四线城市的项目，转而收购更高量级、以二线城市为主的项目。

值得关注的是，美的置业在上半年所收购大部分项目为合作类，从去年启动合作项目的收并购工作以来，已经完成了29个项目的股权交易。其中，上半年所收购9宗项目交易对手都大有来头，花样年、金科、雅居乐均位列其中。

收购方向则主要聚集在天津、重庆、佛山等战略深耕城市，同时退出九江、柳州、大理等一些本就计划要放弃的城市。

对于美的置业来说，土地策略的转变或许与土地市场供需矛盾的放大息息相关。

“2019年，我们已经隐约感觉到行业不健康，具体体现就是供需矛盾，所以我们要做一些城市调整，聚焦升级，调整资产质量。”

回想2019年年度业绩会，郝恒乐便提出“市场有很大的不确定性，不会坚持去拿高地价的地王”的观点。

视线回归2022，彼时被各路媒体们称为“保守”“别扭”的言论，放在今天已变得合理。

销售端：市场正筑底

“市场形势仍然比较严峻，因为只有市场销售端情况实质性好转，整个地产行业才算真正的恢复。”谈及销售大趋势，郝恒乐如是表示。

的确，上半年美的置业无论在营收还是毛利数据上都稍显下风，主要原因与销售收入的下降有关。

具体而言，截至2022年6月30日止六个月，美的置业合同销售金额约400.3亿元，同比减少51.53%；相应已售建筑面积约327.2万平方米。

最新数据显示，7月单月美的置业实现合约销售74.8亿元，相应已售建筑面积约46.9万平方米，对比去年同期依旧下滑28.69%及42.38%。

合约销售虽有下降，但据业绩会披露，目前美的置业销售均价在提升，相比今年年初提升了2个百分点。

同时为了保证经营效益和现金流安全，美的置业在销售端更加注重回款的效率。

过去12个月，美的置业滚动回款效率提升了3.6个百分点。业绩会上，美的置业也表示，将继续采取措施，加快在建物业及已竣工待售物业的预售及销售，以及加快销售回款。

销售回款的加快需要时间，而市场波动往往不按套路出牌。

据一位参与美的置业中期投资者会的投资者对观点新媒体表示，王全辉在会议上坦言，3月份确实乐观地估计了未来市场复苏的速度，给出了1400亿销售目标。但从3月份之后，疫情多点暴发，市场发生了急剧变化，目前来讲，美的置业的业绩完成不太理想。

今年下半年，管理层没有再设置具体目标，而是在确保现金流安全前提下，根据月度情况动态设置目标，再据月度目标调整销售以及开工政策。

“确保2022年的现金安全，同时能够安全地度过未来两三年的市场寒冬。目前市场还在筑底过程，筑底基本完成后，市场会开始复苏。”在美的置业眼中，市场回暖速度仍不及预期，棉袄还需裹裹紧。

融资端：守住基本盘

未来10年，还会长期看好房地产行业吗？美的置业的答案是，会。

如郝恒乐所言，领域内有需求存在，行业就有未来：“谁也不敢说未来房地产没有需求，只不过需求结构发生了变化，更加注重改善型产品，投资性、投机性的客户会少，刚性的需求更加强劲，基于这一点，我们未来10年保持绝对看好、绝对乐观。”

乐观背后，美的置业也在面临现实问题，融资及偿债的短期压力有改善，但依旧存在。

从三道红线相关数据来看，净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比上升至1.73；扣除预收款项后的资产负债率为70.3%，已经来到了全面“转绿”的最后阶段。

截至报告期末，美的置业现金总量余额为305亿元，银行授信方面目前余1533亿元，尚未动用的银行授信额度则为1056亿元，对比部分企业来说已比较充裕。

提及债务层面，上半年美的置业已偿还4笔公募债，累计还清金额47.16亿元，剩余1.6亿元计划在9月15日完成偿还；一年之内有息负债余额为人民币135亿，月均还债金额不到12亿，可见在获得银行授信额度之后，美的置业短期偿债压力并没有现象中那么大。

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