红星美凯龙转向，重回千亿不容易
文丨节点财经，作者丨三生
2021年的这个冬天，与红星美凯龙(下称“美凯龙”，601828.SH、01528.HK)关系密切的房地产行业格外寒冷。而作为家居龙头之一，感受到唇亡齿寒的美凯龙也加紧了动作，比如与居然之家“报团取暖”、完成了上市后的首次定增、发布至尊Mall战略等等。
但是，这些动作并未在资本市场掀起多少波澜，美凯龙的股价迟迟未见起色。截至12月16日收盘，美凯龙股价为8.82元/股，总市值为384.1亿元，仍处于历史低位。相比曾经的千亿市值，美凯龙是不是该做些什么？
近日，美凯龙宣布原阿里巴巴投资者关系总监邱喆接任董秘，这一动作被视为公司想要加强资本市场沟通与管理。其实，外界对美凯龙最为关注的是，还是其轻资产、重运营、降杠杆三大战略推进的是否顺利，毕竟这才是公司能否改变基本面的根本所在。下面我们就依次对目前美凯龙这三大战略的进展进行分析，资本市场是否到了改变看法的时候？
01、轻资产， 盈利能力下降怎么办？
关于轻资产和重资产的问题，车建新曾指出：“原来我们是‘轻资产+重资产’两条路，重资产就是自己建商场，轻资产就是委管商场。”
节点财经曾在《双面红星美凯龙：品牌护城河VS地产灰犀牛》一文中对美凯龙的自建商场、委管商场进行过介绍。简单来说，美凯龙的自建商场就是既做“房东”又做“管家”，主要集中在一、二线城市，旨在建立品牌和行业地位。委管模式则是侧重于“管家”的角色，对外输出品牌和招商管理团队，与委管合作方一同经营，有利于快速渗透进入低线级城市，扩大市场规模。
目前，美凯龙已经在全国主要城市实现了自建商场覆盖，但这种模式对资金、人力等各种资源的占用都比较大，在行业进入调整期后，并不受资本市场喜欢，转型确实势在必行。
在分析之前，我们可以先看一下美凯龙自营与委管两种商场的总体规模。截至2021年三季度末，美凯龙共有94家自营商场，273家委管商场，战略合作经营11家家居商场。此外，公司还有20家筹备中的自营商场。筹备的委管商场中，有345个委管签约项目已取得土地使用权证或已获得地块。
根据美凯龙此前公布的轻资产战略转型计划，自营商场的规模应当受到一定的节制，而委管商场作为轻资产，应当得到更好地推动，从而更快进入下沉市场。
但是，想要达到这个目标并非易事。
比如今年前三季度，美凯龙自营商场净增加了2家，而委管商场却没有增长，仅从数量上看，似乎出现了与轻资产“背道而驰”的现象。
其实，自营商场的毛利率较高，今年前三季度达到86.1%，可以称得上是“暴利”，能为公司提供较好的造血能力。所以，从公司持续盈利的角度来说，扩大自营规模似乎是更好的选择。
相反，委管商场的毛利率相对较低，而且近年来持续下滑，今年前三季度为32%，下滑了4.1个百分点。如果持续推动轻资产转型，将来是否会拖累公司整体的盈利能力，也是需要考虑的问题。
而且，委管商场由于牵涉的利益方更多，在管理上还存在一定的风险。因为在委管模式下，商场建成后，管理运营事项均交给美凯龙的团队，看似很明白，其实有很大的隐患。
因为，生意好做的时候，你好我好，万事大吉，一旦商场出现空租、运营失利、租金没有达到预期收益等情况，矛盾就会凸显出来。随着房地产遇冷，家居生意也今时不同往日，这方面的麻烦也随之增加。
委管商场的毛利率下滑，与上述问题也不无关系。美凯龙今年关闭了9家委管商场，其中5家为提前解约，而公司还一度被“假委管、真租赁”的消息困扰，都是相关问题发酵的结果。
所以，面对轻资产转型，美凯龙的心情应该是复杂的。资本市场青睐轻资产，但对盈利能力同样也非常看重，这或许也是轻资产转型缓慢的背后原因之一。
02、重运营， 高端路线好走吗？
与轻资产转型战略配套的，就是美凯龙的重运营战略。
近期，美凯龙总裁兼CFO席世昌曾对媒体表示，“红星美凯龙不是商业地产，也不是零售商，而是家居行业生态圈综合服务商。”言下之意，就是美凯龙非常重视运营。
美凯龙提出重运营的核心目的，是提升商场效率，进而保障公司业绩的持续稳定增长。为了这个目的，美凯龙还提出了“一体两翼”的方针，即线下商场“一体”，家居家装一体化、线上线下一体化为“两翼”，优化线下体验抢占消费者心智，扩大流量入口，提高转化效率与价值挖掘。
单从纸面上看，美凯龙的“一体两翼”还是挺有吸引力的，而为了推进执行，美凯龙确实也下了不少功夫。
比如在线上线下一体化方面，美凯龙2019 年 5 月就与阿里签订了战略合作协议，积极推进门店数字化；家居家装一体化方面，公司将家装业务的地位大幅提升，正在开辟第二增长曲线。
但是，美凯龙更为重视的，还是线下商场。其先是推出九大主题馆系列，并在此基础上，不断推进高端路线，最为知名的就是全国布局的1号店和至尊Mall战略。
其中，1号店试图集合高端电器和家居主流明星品牌，给消费者提供一站式服务；至尊Mall同样定位高端，定位“时尚卖场明星”，走的是更为精品的路线。
节点财经曾实地探访过美凯龙位于北京的1号店和至尊Mall店，除了人气不足之外，体验上槽点并不多。但是，要真正了解其中的真实情况，还要看砸下真金白银的消费者是什么反馈。而从这个角度来看，美凯龙最高端的至尊Mall也一样被吐槽。
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