南沙一家长花400万买了“学区房”后学校搬迁？傻眼了......

理财鱼小提示：南沙一家长花400万买了“学区房”后学校搬迁？傻眼了......

家长在购置完“学区房”后，

遭遇学校迁址，

想要退房时发现无处“说理”。

结合近日收到的一起居民求助，

广东启源（南沙）律师事务所律师汤小花、黄斌

对“学区房”“学位房”购买过程中

存在的法律风险进行了分析解读。

近400万买一套“学区房”

学校却要整校迁移？

林某的儿子已升上中班，为了让孩子能获得入读省一级小学的资格，林某萌生了购买“学区房”的想法。

经过反复对比，林某相中了位于广州的一套二手房。这套房正好就位于某间省一级小学的地段，据林某居住在附近的朋友的说法，在该地段房屋的户籍一般都能直接入读该省一级小学。

1月初，林某与这套二手房业主王某签订了二手房买卖合同，房屋成交价约为400万。合同约定，林某需一次性支付三成购房款作为首期，余下七成通过银行按揭贷款向王某支付。签订合同后次月，林某向王某支付了首期款项，并与王某完成房屋名下过户手续。

然而，就在林某付款后不久， 该所省一级小学发布通知，称学校所处地段在一年前被发现有明清古墓葬文物，因此，按照工作计划，将来需要整校迁移。

林某闻讯后如遭晴天霹雳，随即以“情势变更”为由向王某 要求解除合同，遭到王某拒绝后，林某将王某起诉至法院。然而令林某始料未及的是， 一审法院判决驳回了林某的诉讼请求。林某不服，再次上诉，但二审依旧维持原判。

律师说法

《中华人民共和国民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

《中华人民共和国民法典》第563条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”

结合本案，林某以学校的搬迁为由要求解除合同，该搬迁行为在上述法条的定性上，无法构成法定的情势变更情形，因该情况是双方当事人可以通过资料搜集等行为避免发生的、非不可控制的，除非双方当事人有明确的合同约定，声明若该房屋所在地段路段的“学位房”“学区房”未来发生搬迁即可解除合同，否则若非存在约定的解除合同条件表述，买受人不能以此作为合同解除的条件。

本案中，王某出售房屋的权属不存在瑕疵、没有“一屋二卖”行为、没有隐瞒房屋是否存在影响买受人购买或其他违背公序良俗的行为，并配合买受人完成交易过户，已履行出卖人应履行的义务。因此， 林某必须接受因在购房合同中没有明确约定特殊条件所导致的“风险”，该“风险”应由其自身承担，不能转嫁给出售方。

律师建议

那么，想要购买

“学区房”“学位房”的家长

应如何规避类似风险呢？

两位律师也给予了专业的建议：

1.咨询专业人士精准把握学位分配政策。

2.尽早核实所要购买的房屋实际情况。

3.针对学位与户口在合同中设置惩罚性条款。

4.若存在中介方，买方与中介方需签订服务合同，并对“学位房”“学区房”系合同成立的必要条件予以明确约定。

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