房地产公司的未来：风格转换/转型/退出——美的置业考察侧记

房地产公司尤其是大陆房地产公司 ， 生意模式非常简单 ： 拿地 —— 盖房销售 —— 继续拿地 —— 盖房销售/主动或被动持有 —— 继续拿地 ……

近几年这种模式又大致可分为 ：

激进派 ： 超高杠杆 ， 短债长投 ， 多元扩张 …… 以高杠杆 、 高周转 、 高库存 （ 以高土地储备为荣 ） 为代表 ， 先前是市场广泛追捧的一种模式 ， 以 “ 高成长 ” 为特点 ， 现在变成最差的一种模式 。

稳健派 ： 这一派属于行业内的珍稀动物 。 代表公司尽力的熨平市场周期的波动 ， 以约三年为周期储备开发用地 ， 稳健的资金获取方式 ， 适宜的杠杆率 ， 以及前瞻性的布局 ， 可以点名几家 ： 招保万金中华龙 ， 嗯嗯 ， 都是央企/混合企业中的龙头大腿 ， 民营企业中硕果仅存的是龙湖 。

其他派 ： 基本上以项目公司/多项目公司为主 ， 部分企业在逐步退出市场 。 评估这派的价值 ， 用香港资本市场npv清算估值大法比较靠谱 。

六六在9月24日随同雪球考察团一起考察了美的置业集团 ， 美的置业这个低调务实的富二代属于哪一派呢 ？ 六六认为归入转型中的稳健派较为合适 ： 务实开放的企业文化 ； 稳健的财务结构和杠杆率 ； 以地产为主导 、 尚待成型的相关多元商业模式 。

01

业务模式

美的置业是美的控股旗下房地产上市平台 ， 与制造家电的美的集团是兄弟公司关系 。 2004年 ， 美的置业成立 ， 首个项目是美的总部所在地顺德北滘君兰高尔夫项目 ， 2010年之后才重点发力地产业务 ， 并赶上了2015年房地产行业最后一波扩张期 ， 开始全国化布局 ， 于2018年在香港成功上市 ， 随后在2019年跻身千亿房企 ， 成为前30强中 ， 最低调的那一个 。

年报披露 ： “ 本集团坚持地产开发 、 大服务 、 产业 、 商业四大主航道协同发展 。 ”

从目前的实际财务表现方面 ， 依然依赖于房地产开发即售业务 ， 智能产业化 、 建筑工业化 、 物业服务 、 商业等尚未形成真正的规模 。 请看2020年分项收入情况 ：

在交流中管理层提到 ， 未来智能化业务板块以及物业服务板块会考虑上市 ， 具体时间表尚未确定 。

而针对建筑工业化板块 （ 装配式产业 ） ， 目前行业整体盈利状况不太好 ， 公司旗下睿住科技是该板块的实施主体 ， 目前还是以扩大规模以及培育市场为主 。 此次也考察了睿住科技在顺德容桂的工厂 ， 工厂规模不大 ， 占地约80亩 ， 目前在满负荷生产 ， 排产已经到了明年 。 装配式产业的商业模式也比较有意思 ， 上游是混凝土 、 水泥 、 铝材 、 钢材等供应商 ， 下游是各个建筑总包甲方 。 目前装配式住宅尚未普及 ， 采用装配式工艺的项目装配率也比较低 ， 目前约30%～50% ， 未来存在较大的空间 。

商业板块方面也属于培育之中 ， 于2021年6月30日 ， 美的置业累计开发运营商业建筑面积超350万平方米 ， 在营商业项目各项经营指标维持在行业较高水平 。 筹开商业项目9个 ， 筹开商业体量42.1万平方米 ， 其中位于高价值区域的佛山美的万达广场 、 贵阳悦然广场 、 武汉悦然广场将竭力打造区域新标杆 。

02

土地获取

地产股票投资者必备的一项工作是 “ 数地 ” ， 只不过近几年地产股票投资吸引力急剧下降 ， 没有人做这份苦力活了哈哈 。

地产商也是如此 ， 每每公布靓丽的储备数字 ， 甚至连框架合作中的土地也纳入进来 ， 2016～2018年的市场真疯狂 ， 恍若隔世 ……

美的置业2021年中期报告披露 ： 报告期内 ， 将回款的40%用于获取土地 ， 其中90%以上的资源投放在二线及以上城市 ， 新增土地储备总建筑面积达318万平方米 。 于2021年6月30日 ， 美的置业共有339个物业开发项目 ， 其中通过合营企业及联营公司参与103个项目 ， 覆盖全国62个城市 ， 拥有土地储备总建筑面积达5,277万平方米 。

在交流会上 ， 管理层表示 ， 有近2000万平方米的城市更新项目储备 ， 未来将陆续释放 。

美的置业的城市更新项目 ， 往往依托美的集团的产业布局 ， 比如在顺德 、 贵阳 、 昆明 、 徐州等地 ， 也具有一定的协同效应 。

03

负债水平与债务规模

负债端是美的置业的加分项 。

行业风险加大 ， 现金为王 ， 目前公司现金充沛 。 于2021年6月30日 ， 美的置业总现金及银行存款为约321亿元人民币 ， 比去年年底显著增加 。

三条红线稳步改善 。 于2021年6月30日 ， 净负债率为58.2% （ 2020年12月31日 ： 79.2% ） 。 现金短债比和扣除合同负债的资产负债率分别为2.21和74.7% ， 管理层预计 ， 最快于明年年底 ， 三道红线将为全部达标 。

04

融资结构与成本

2021年6月30日 ， 美的置业总借款为人民币571亿元 ， 较上年末下降约15亿元 。 银行及其他借款 、 公司债券分别约为人民币449亿元及122亿元 ， 不存在前融和信托融资 ， 且绝大部分融资不需要大股东担保 ， 在资本市场的信用非常之高 。

借款成本属于民营企业第一梯队 。 2021年中报披露 ， 美的置业总借款成本约为14.4亿元 ， 较2020年同期人民币16.2亿元元减少人民币1.8亿元 。 于2021年6月30日 ， 美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低至4.92% ， 新增借款加权平均实际利率为4.74% 。

05

资产质量

从资产负债表来看 ， 投资物业26亿元 ， 在交流中管理层表示 ， 商业作为住宅配建 ， 这些资产通过资产证券化做了融资 ， 租金收益覆盖资金成本 。 商管团队经验也在逐步的积累之中 ， 公司在商业方面会谨慎的拓展 。

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