招商蛇口：“马拉松”精神和“综合运营”筑城专家
理财鱼小提示：招商蛇口：“马拉松”精神和“综合运营”筑城专家
“十四五”开局之年，从房住不炒到去高杠杆，房地产从高周转转向精运营，从规模性开发到“绣花”般经营城市，房地产未来的运营模式正在发生着根本的转变。
2021年以来，房地产业已经发生了前所未有的变化，内生性增长、管理红利、寻找新赛道，成为行业“慢跑”之后，业界开始关注的命题。
“长期主义”，成为业界思考的命题。流动性向高周转的聚集大幅降温，而细水长流的综合运营成为趋势。
在业内，被称为产城运营的“马拉松”级选手招商蛇口，发布了《招商蛇口综合运营白皮书》，揭示了综合运营与城市共生共建的内在逻辑，并且在全国球110个城市建造“美好生活圈”的历程与经验。
四十年回望：蛇口初心未改
时间有如轮回。
在四十年前的改革开放之初，正是广东、深圳的“三来一补”，开启了中国制造业踏上新途的起点。
四十年过去之后，随着新的经济转型需求，提升制造业、做强实体经济成为“双循环”的重中之重。
蛇口，从一片滩涂洼地，经过四十年的打磨、填海、迭代，已兑变蜕变为一个名符其实的国际港，深圳的打卡地，改革开放的中国名片。
筑基者，初心未改。
百年招商，赋能改革开放的先遣地蛇口，招商+蛇口用默默无闻的长期主义，在四十年的时间里以“绣花”功夫营造了一个产、商、研、居住融为一体的“美好生活圈”。
作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口致力成为美好生活承载者。招商蛇口深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业集聚、园区运营，从主题园区到特色产业带，再到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，实现经济、社会、生态环境的全面可持续发展。
· 在全国范围内布局意库类、网谷类以及各类科技园，总体运营及规划开发运营园区面积超475万平方米500万㎡；
· 在国内外多个城市打造特色产业新城、产业小镇，目前规划及合作开发面积超300468平方公里；
· 苹果、雀巢、飞利浦、IBM、奥雅、孩之宝等行业龙头慕名而来；
· 联新、联影、广和通、敢为等独角兽企业在园区茁壮成长；
· 文创园区标杆项目南海意库产业集聚高达81%，科创园区标杆项目蛇口网谷产业集聚度高达70%，经典产品全线开花。
慢功夫从来都不在喧嚣当中。四十余年的长跑，使得招商蛇口的“马拉松”精神，赢得了各方认可，截止目前，招商蛇口业务已覆盖全球110个城市和地区，开发精品项目超620个，服务千万客户。
招商蛇口洞察城市发展需求，与国家未来战略性发展方向不谋而合，回归本体，产业先导，制造兴国。
“数字化经济”成为引人瞩目的方向。今年以来，招商蛇口的数字化构建，成为重中之重。今年以来，招商蛇口以“经营情况看得清”和“客户经营水平提升”为核心方向，全面落位全面数据化经营、数字化投资管理、数字化营销、商业数字化资管以及全域客户经营等数字化举措，深化数字化落地，赋能公司核心业务。
“美好生活圈” 一切以人为中心
从服务于产业升级的需求起步蛇口，曾经经历“腾笼换鸟”，招商蛇口不仅成功推动绿色人居产品迭代，也经历过福利分房转向商品房时代还整合旗下多元业务，而现在形成一个全方位、系统化、覆盖生全周期的产品循环体系——美好生活圈，在经历了数十年的营造、迭代之后，已成为招商蛇口“综合运营”的典型模板。
今年以来，招商蛇口积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP，综合发展取得显著成效，形成结构优化的业态组合。
9月，招商蛇口商业品牌发布会暨招商大魔方招商成果发布会在成都举行，会上发布了招商蛇口商业的全新产品线品牌，展示了招商商管的全国七大区域商业版图与前景。目前，招商蛇口商业锚定城市不同的功能特性和商业需求，已经形成了四条稳定的商业产品线：城市级滨水文旅综合体“海上世界”、城市级“街区+盒子”式购物中心“招商花园天地”、城市级购物中心“招商花园城”、社区购物中心“招商花园里”。9月30日，招商蛇口在杭州的首个商业项目「七堡花园城」正式开门纳客，开业当天，整体招商率98%、品牌开业率88%，吸引了大量消费者前来打卡。
在康养板块，招商蛇口从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，目前已落子深圳、广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。
招商蛇口半年报显示，报告期内，健康管理方面，美伦健康巩固体检业务，同时落地专病中心、推动家庭医生签约，积极业务转型、探索健康管理新收入增长点；养老方面，蛇口招商观颐之家于5 月实现首次100%入住；9月和10月，医院方面，太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作深圳盐田观颐之家和杭州观颐之家相继盛大开业，招商蛇口在养老领域成功探索了轻重并举的运营模式。
自2000年起，招商蛇口已开始建立与客户的维系通道——“招商会”，提供丰富多彩的客户全生命周期服务，形成童子军、老年大学、青年动力营子品牌，以及家庭日、体育季两个社区品牌活动。
历经21年沉淀，2021年招商会深度接入招商蛇口大会员体系建设，在全国40余个城市上线，一站式客户美好生活服务平台——“招商荟”，向客户提供系列的线上服务和会员权益，体验招商局集团旗下社区、商业、酒店、邮轮，、健康、金融服务等权益。
今年6六月，以招商蛇口原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9 单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
2021年，一至九月份，作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，产生税后收益14.58亿元。剔除REITs贡献的业绩后，估算21Q3公司扣非后归母净利润约45.4-51.4亿元，较20Q3扣非后归母净利润同比增长117-145%，公司结算积极，预计四季度结转节奏仍有望保持积极态势。
至此，公司形成了蛇口产园REIT（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。
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