贝壳CEO彭永东财报电话会实录：楼市迎来“三个转变”

北京时间8月12日，科技驱动的新居住服务商贝壳（NYSE:BEKE）发布2021年第二季度及上半年财报。数据显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元 (人民币，下同)，同比增长64.6%。截至6月30日，2021年上半年贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。

同日上午，贝壳召开投资者电话会议。贝壳董事长兼CEO彭永东在会上表示：“随着供需平衡和房价长期相对稳定，我们判断会出现三个转变，即市场的重心会由‘房’转向‘人’，由‘交易’转向‘服务’，消费者的需求由‘买到房’转向‘住的好’。”彭永东强调，“贝壳将通过建立品质正循环、技术驱动创新、中性市场观，坚持对行业基础设施进行改造、提升效率和消费者体验，创造长期价值。”

以下为贝壳董事长兼CEO彭永东电话会演讲全文：

各位好，感谢各位参加贝壳2021年第二季度业绩沟通会。

在第二季度，贝壳发生的最大一件事，就是我们的创始人和永远的荣誉董事长左晖先生的离去。贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和价值创造的引领者。我们极其有幸能与老左一起开创事业，老左不是被链家或者贝壳所独有，他超越了与一个组织的关系，真正且坚定地作为行业从业者，从推动行业进步的角度思考和实践，引领和时刻鞭策我们思考，我们到底能给行业带来什么不一样？我们能给消费者和社会带来什么价值？老左的精神永远激励我们，坚持长期主义，做难而正确的事，为实现“有尊严的服务者，更美好的居住”的使命而不懈努力。

我们感谢社会各界在老左去世后对公司的致哀和支持，也深受鼓舞。我们也感谢老左的家人，老左的家族信托近期签署并交付了不可撤销的授权，将所持有公司B类股票的投票权，授权给公司的百会合伙人计划，目前我和执行董事单一刚先生组成。与此同时，老左家族、公司董事和核心管理层全部自愿将股票再锁定一年。我们会持续勤勉工作，奋起应对一切挑战，不断通过创造价值回报消费者、服务者、员工和股东们的支持。

回到我们的业务本身，首先我们先来看一下宏观和市场环境。

在过去的这个季度里，监管相关的消息频出，反垄断和数据安全等成为主要话题。监管部门对多个行业及公司陆续发布了一系列监管政策和指导意见。在这个过程中，我们积极配合相关部门，并进行认真地自查和整改，得到了很多与相关部门高密度沟通与汇报的机会。我们不仅收获了来自相关主管部门对我们在房产交易行业里做出的正面贡献的肯定，也同时进行了持续向内归因的思考。我们身处在一个伟大的国家和伟大的时代里，如果没有这个国家和时代，贝壳这样的商业模式也无法孕育和成长。我们更深刻地去思考这个行业里有没有贝壳，究竟有什么不一样。也深刻感受到企业回馈社会、承担更多社会责任是长期努力的方向。

回到房地产交易市场，从今年初开始，各地陆续出台一系列以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控措施，包括限贷、限价、限购、贷款审批周期加长和贷款利率提高等。各城市房价过快上涨得到了有效抑制，从5月起我们看到多个城市的二手房市场开始出现降温，市场相应进入又一个量价调整时期，也表示着公司进入更加稳步增长的阶段。

我们感受到，中国经济过去30年的高速发展，带来了新房、二手房和以家装为代表的后市场的同步叠加高速发展，需求高度联动。随着供需平衡和房价长期相对稳定，我们判断会出现三个转变，即市场的重心会由“房”转向“人”，由“交易”转向“服务”，消费者的需求由“买到房”转向“住得好”。 同时“住”这个行业仍然相对低效，用户满意度低，标准化、数字化、线上化程度低等问题亟待解决。基于此，我们认为短期内房地产市场的调整，不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。

同时，回顾过去20年的经历，每次市场的调整都给我们带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。08-09年我们做科学管理，11-12年我们做真房源，14-15年我们开始探索全国化，17-18年贝壳模式开始试点。每一个市场调整都引发我们思考一个问题，有我们和没有我们对这个行业意味着什么不一样，这也激励我们践行长期主义，做出一个又一个变革促进服务品质的提升和行业的迭代。很显然，如果没有每次的市场调整和所激发的创新力量，行业就不会有今天的发展。

在这样一个当下，我们会犹如过去20年来一样，再一次向内归因，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。向市场证明一个有能力的、可持续发展的、有社会责任感的向上向善的企业，能在相对波动的市场环境里为消费者和行业提供价值。我们相信，我们在“住”这个领域里能提供的更多元的价值还有很多。我们希望可以在长期打造以“更美好的居住”为中心的商业逻辑，为中国3亿家庭提供一站式品质居住服务。

接下来，我们看一下公司在第二季度及上半年业务在规模和服务品质提升方面的进展情况。

第二季度平台连接门店数量同比增长25%至52,868家，其中约30%的新增门店来自现有门店店东创业。过去12个月GTV超过5,000万温饱线的门店数量超过19,500家，占比37%。上半年，德佑门店店均GTV两年CAGR达到20%，第三方门店店均GTV两年CAGR达到15%。第二季度经纪人数量同比增长20%至54.8万，在第一季度支持店东在传统招聘旺季进行人员招募后，二季度平台支持店东更好地留存经纪人。得益于此，上半年非链家门店经纪人流失率较2019年上半年的9.6%已经大幅下降至8.1%。我们支持非链家门店45%的店东完成超过13,000人的“门店助理”岗位招募，协助店东进行门店管理和经纪人育留。同时我们通过新房生态治理等措施，帮助经纪人在平台上作业更有安全感，第二季度末调查显示，经纪人“守规感知度”的比例较2020年底提升了12%。此外，第二季度贝壳移动端月均活跃用户同比增长33.5%至5,211万，贝壳品牌线上认可度进一步提升。

第三，关于公司存量房交易业务的进展。根据贝壳研究院的数据，上半年存量房市场交易额同比增长41%。与此相比，上半年贝壳存量交易GTV同比增长70.1%达到1.33万亿元人民币，其中非链家门店的存量房交易GTV同比增长达89.6%。公司在市场下行的初期阶段的抵御周期效果得以展现。

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