万科郁亮：地产进黑铁时代，缩表是生死之战，2022年只能背水一战

理财鱼小提示：万科郁亮：地产进黑铁时代，缩表是生死之战，2022年只能背水一战

万科董事局主席郁亮

2月11日晚间，搜狐财经获悉一份万科董事会主席郁亮在万科集团2022年会上的总结发言。

在这份长达5300页的总结发言中，围绕“战略—机制—文化—组织—人”的逻辑，郁亮发表了他对行业的研判，以及万科将如何应对等多方面的问题。

发言之始，郁亮就直言，2022年将是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

“外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。”他认为，国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

因此，对于地产行业而言，去金融化是一个心然的趋势，也是痛苦的过程，“好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。”

他认为，2022年是一场生死之战，只能背水一战，即要么死、要么活，没有中间状态，“能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”

针对宏观经济层面的研判，他认为，2022年经济工作会议提到的行业新发展模式，可以概括为一个中心，三个基本点。

一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配；还有两个重大变化，即市场分化会越来越明显、行业规模开始萎缩。

基于此，万科也要做相应改变。比加面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，投资方面需要进一步思考。需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。对于一些做得不好的区域，可能就要整建制撤销。

谈及万科的文化建设，郁亮再次提到了“节衣缩食、战时氛围”这八个字。他具体提出了四方面的要求：一切工作围绕打仗进行，围绕止跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，无关的工作都可以放一放，放在次要位置。

要强绩效，只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部；管理人员都要全部下沉，身先士卒。他透露，万科已经取消原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。

“如果你作为总经理不下项目现场，不亲自去了解情况，只坐办公室那是肯定是不合格。包括祝总、张海和朱保全的分工协作安排，也是一种下沉，让祝总能够更多下沉到集团缩表出清的重要任务上去。”郁亮表示。

他还再次提及，万科要践行省吃俭用、减少浪费、营造节表缩食的战时氛围，“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。”

谈及万科的组织建设，他认为，万科要继续践行“一盘棋”的策略，在激烈的市场竞争之下，做好资源整合和集中精力聚焦主业。

面对业务的此消彼长，万科的组织也要改变，也适应市场变化。他还提别提到，传统的开发业务在萎缩，地产行业进入了黑铁时代，在这个时点上，必须一步到位建立新的锚定点之后再出发。

“今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。”他还认为，万科的薪酬体系也需要找到新的锚定点。

“敢拼就会赢”，他这样总结年会主题，在他看来，敢打还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败。

万科要打赢这一仗，赢得下个春天，还要以“特别好”为标准要求自己才可以，要成为做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

做专业高手，是指不能满足于做业余的好手，不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业中的标杆比较。

做全能冠军，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项，“只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的”。

做长跑胜将，则是万科要长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律。

“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”郁亮说。

附演讲全文：

2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。大家对这个问题认识理解还不够全面。万科常说五位一体变革，即战略—机制—文化—组织—人，具体就是从战略到组织再到人这三件事，通过机制、文化把战略、组织、人串在一起。我先从这几个方面谈一谈。

一、在战略方面

外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个心然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。

今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的报告通过日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。

外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。

二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多。它们不需要发展租赁。

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