创客 | “战略官”转身“投资人” 刘策要搞点什么事情？

理财鱼小提示：创客 | “战略官”转身“投资人” 刘策要搞点什么事情？

ICR研究员、365财经 王莎莎 发自广州

登高莫问顶，途中耳目新。

“选择大于努力，专注大于运气，坚持大于聪明，持续做正确的事，长期主义，不轻易动摇。”2022年虎年新春第一天，刘策在朋友圈发出了新年感言。

2021年底辞任佳兆业集团控股副总裁兼首席经济学家的刘策，如今开启了自主创业，任职双佰投资（深圳）有限公司董事长、首席投资官，主攻资管领域，重点在一二级和不动产投资，“和朋友一起搞点事情”。

搞点什么事情呢？春节后的第一个周末，刘策以投资人的全新身份接受了365财经的专访，畅谈了他对于资管领域的探索。这一探索萌芽于多年以前，如今投身创业，正是要抓住股权时代的红利期。

01.倒挂中的机会

风起扬帆时。

“其实我很早就表达这个观点了，未来整个中国会从不动产时代，走向股权时代。”刘策表示，在过去的20年，无论是房地产企业，还是上下游的产业，以及买房的人群，都从中赚了钱，甚至跃升为高收入群体，这是不动产时代带来的机会和红利。

“但未来十几二十年呢？”刘策反复思考，“我觉得不再是房地产了，而是股权，包括上市公司的股权，也包括那些成长型企业的股权，可谓得股权得天下。”

支撑这一观点的原因是什么？

刘策认为，首先，是大势所趋，目前国家的政策导向已经是“房住不炒”。同时，目前国内房地产市值与股权市值在GDP占比有着巨大的剪刀差。“目前国内房地产市值400多万亿元，占GDP的400%；但是股权市值只占到GDP的100%，相比发达国家的市场，明显倒挂。比如美国股权市值能占到GDP的400%，但是房地产市值只有80%。”这种倒挂，刘策认为在未来一定会有所修复。

另外，刘策在佳兆业时不仅从事战略研究，并且负责集团投融资板块的综合管理，在组织并参与集团投委会的过程中，对投资有了深刻理解。

而2021年整个行业下行的情况，也成为刘策下定决心出来创业的催化剂。“基本上验证了我多年来的判断，房地产行业的红利已经变少了。”

2020年12月，刘策成立双佰投资（深圳）有限公司，主攻资管领域。企查查显示，刘策目前为该公司 100% 持股大股东。

02.逐鹿股权赛道

好风凭借力。

当前中国经济环境和发展阶段，诞生类似黑石这样的资管公司时机已经成熟。刘策成立双佰投资正是对标黑石。

他计划先以自有资金，从股权投资做起，未来条件成熟会涉及上市公司收并购及不动产资产管理。刘策目前所看好的领域主要是新能源、碳中和、军工、信息化等行业，“重点关注未来新赛道中优秀的上市、未上市企业，进行战略的规划，引入资源，共同成长共同获益”。

对于不动产资管，刘策表示可能在未来可以通过私募基金来持有一些公司，或者进行一些上市公司的收并购。

但同时他也表示，虽然国家出台一些房地产金融政策，比如支持REITs，但实际上目前国内不动产的资产管理条件并不成熟。

“目前国内的商业、酒店、公寓、办公楼，主要还是以运营为主，还没有达到资产管理的购买、修复、运营、退出这样一个全过程，没有形成一个全闭环。”他认为，“其中最主要的原因就是房价太贵，租金太低。收益率跑不过银行利息，就不值得投资的，资产管理类逻辑不成立。”

如果未来要切入不动产投资，要么等资产价格下跌，要么资产价格平稳，但是租金逐步上涨，而银行利率长期会下跌。但这个过程会需要很长时间，不动产资管需要至少10年之后。这是刘策的判断。

双佰投资未来与房企的合作不局限于传统的房地产开发，“如果房企需要转型，有计划布局股权市场，那么我们可以帮助房企来找到创新的方向，做一些战略性的布局，提供相关资源，搭平台引入机构。”

以深圳本地房企星河为例，后者房地产主业规模在全国排名在100名左右，但是由于早年间入股了深创投，成立了自己的创投板块，目前已经投了150多家企业，其中30多家已经上市了。“像星河这样的企业充分享受到股权时代资本的红利，我相信这对于其他的房企也是一个启发。”刘策表示。

03.“危”中跑出创新

明着应时而变。

2021年初刘策接受采访时曾提出，2021年房企普遍进入低速增长时代。而经历了史上最严调控后，2021年的市场进入了前所未有的冷淡期。站在2022年初，刘策认为今年市场将会比较平稳。

如果个人自住买房，他认为将是比较好的上车时间点，“目前可选择余地很多，而且房价近几年基本上会平盘。”

如果从投资收益角度来看，虽然可以买房，但是要降低收益率预期。“过去投资房产的年化收益率高达20%~30%，现在有5%就不错了。”刘策表示，房地产作为一个最高收益的投资品时代已经过去了，未来是股权时代。

对于2021年接二连三房企暴雷现象，刘策认为今年还会出现。未来5~10年，房地产行业都将处于高位平台期。

不过，在刘策看来，有危就有机。每次行业危机的时候，也会推动房地产公司公司进行战略转型、创新，房企会迎来新的探索热潮。另外，房地产基本盘还是很稳固，但房企的收益会下行，比如企业的收益率，原人员的工资和数量。

这，或许也正是刘策已经了然于胸的机会所在。

“金融政策继续收紧的话，想用高杠杆去发展，相当于高悬一把剑。”刘策留意到香港房企多为低负债，正是因为经历过泡沫考验。

那么，什么样的房企会“活下来”？刘策认为：

第一，稳健企业会脱颖而出。

第二，经营能力强的企业会活下去，加杠杆扩张的房企肯定会死掉。

第三，房企应该集中资源布局新赛道，但是又不能太广太散不聚焦。房企应该聚焦一两个赛道，比如星河投资股权就能跑出来。

>相关《 创客 | “战略官”转身“投资人” 刘策要搞点什么事情？》内容：

1、 电信运营商的历史性转身

1973年4月3日，纽约曼哈顿的摩托罗拉实验室里爆发出热烈的掌声。马...【继续阅读】

2、 乐享新春文化大餐 , 延安红街再创客流量新高，6天36万人次

理财鱼小提示：乐享新春文化大餐 , 延安红街再创客流量新高，6天36万人次 “处处城乡庆上元，烟花灯火表心欢”，元宵佳节也称上元节，是流传千年的传统新春民俗节日。元宵节吃一碗热腾腾的元宵，和家人一起看一场五彩缤纷的花灯，感受一把节日的喜气洋洋，那是再...【继续阅读】

3、 【惊险】小孩乘电梯摔倒，护士转身救人！

理财鱼小提示：【惊险】小孩乘电梯摔倒，护士转身救人！ 2022年2月21日上午，西南医科大学附属中医医院自动扶梯正常运行，突然发生了惊险的一幕。 “哎，站稳……” 09:56，扶梯上突然传来惊慌的呼声…… 原来兜兜（化名）婆婆陪孙女前往门诊三楼准备看诊，为防...【继续阅读】