365大V说 | 马光远：房地产并非进入黑铁时代

理财鱼小提示：365大V说 | 马光远：房地产并非进入黑铁时代

365财经 四夕 发自上海

近期，万科集团董事会主席郁亮提出房地产进入黑铁时代，并表示：“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”

在这样的基调下，大家对房地产的未来充满悲观情绪。

而著名经济学家马光远在微博“光远看经济”里，表述了不一样的观点，他说：“过去一些人认为，房地产会进入到白银时代，现在则是黑铁。其实，不管是白银，还是黑铁，其思维逻辑仍然是过去的逻辑。在我看来，按照过去的逻辑预判未来的市场，只会得到错误的结论。按照马车时代的逻辑预测汽车时代，结论会错得离谱。房地产不是进入什么黑铁时代，而是在酝酿一场颠覆性的变局。”

01.房地产市场已变天

2017年马光远曾提出：房地产企业一定要高度重视“金融新周期”，告别高杠杆模式。但是并未受到房企的关注。

现在房地产市场已变天，他认为体现在以下三个方面：

第一，市场的基本面确定变了。在房地产的第一个周期，市场的基本面是供求失衡，市场面对的最大问题是房子不够，解决商业及居民基本的居住需求是上半场的主要任务。而现在，已经从过去的房子短缺，进入到资源错配导致的不均衡不充分的问题。

第二，房地产基本定位的变化。随着“房住不炒”的长期化，“去投资”功能的房地产市场的价格规律肯定和过去不一样，房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。房地产价格将告别过去的暴涨而进入稳定的上涨周期，我们很难看到未来房地产市场出现过去那样一旦放松调控市场就出现暴涨的情况。

第三，房地产核心竞争力和价值链的变化。房地产下一个周期，无论是开发商，还是房地产行业的生态都将重塑。规模虽然重要，但已经不是最重要的竞争力指标，住房市场与新的科技革命的对接将催生大量的科技公司进入房地产，这将推动房地产市场的价值链的重构和高科技化，房地产市场与产业对接成为必然。

02.未来房地产的风口在哪里？

马光远指出，随着中国城镇化渐近尾声，人口生育率的下降，以及房地产基本面的逆转，无论是刺激房地产的政策，还是打压房地产的政策，都不会对房地产的主要趋势产生重要的影响。

他认为未来房地产的风口在三个方面：

第一，新型城镇化，特别是智慧城市带来的风口。中国未来的城镇化一定是以大城市和城市群为中心的城镇化，一定是以智慧城市的建设为抓手，也就是城市的高质量发展，这几乎仍然是上百万亿的产业规模，谁抓住了新型城镇化的风口，谁就抓住了未来。

第二，低碳、数字化是房地产重要的增长点。这也是中国未来最重要的财富风口，而房地产的未来和低碳、数字化、智能可谓是天作之合。

第三，产品和长期主义。“三高模式”和规模至上已经被市场淘汰。未来决定开发商生死的，第一是产品，第二是产品，第三仍然是产品。而且，高科技会介入房地产，这是一个大的趋势。

在房地产从卖方市场已经完全转入买方市场的情况下，目前主要的开发商如果不转型，都可能被淘汰，10年以后，在房地产市场上，也许都是一些新面孔。

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